滨才城项目价格策略(一期3158).pdf

《滨才城项目价格策略(一期3158).pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、谨呈：黑龙江滨才房地产开发有限公司哈尔滨项目价格策略2009-9-12本报告是严格保密的。策略目标价格目标：在保证销售速度的前提下，适当实现溢价。项目目标：预留提升的空间，以逐步实现项目价值在市场认知中的提升。本报告是严格保密的。2策略制定一本体分析二客户分析三价格策略四推售策略本报告是严格保密的。3本体分析地段认知度低，交通状态亟待改善u项目区位该地块位于利民区西南部,学院路以北,区域开发度低。利民开发区与松北区区隔较为明显,相对松北区距市区较远,资源优势稍利民开发区弱。u项目交通与城市中心区

2、的联系仅依托于现有的公路大桥，公交路线少。项目经公路大桥至市中心约25分钟松北区车程。未来交通改善：二十道江桥2010年通车，地铁2号线、5号线和火车站很快动工。中心城区本报告是严格保密的。4本体分析二期以产品升级优势有效弥补位置劣势优势劣势1、紧临学院路，投资价值高。2、临近成熟的商业配一1、规划、园林、套。期户型无亮点。3、交通便利性优于二期。1、科技、节能技术运用。2、更多户型创新。3、规划、园林、外立二面升级。1、距离学院路期4、临近白金教育配套。较远，进入性差。二期5、临近生态湖和生态

3、体育公园。6、共享高端物业会所一期配套。本报告是严格保密的。5本体分析区域内最高建筑品质的住宅项目领先品质配置景观物管建筑双层中空玻璃全新24小时“服务”独有隔音降噪系统国际大师柏涛设计简洁大气的视觉表现人车分流独有二次水处理系统1万平绿地中心广场IC卡门禁系统单元入户门人性化设计独有排水噪声处理系统品牌物业顾问独有垃圾处理系统提升品质认知提升定位认知提升品质认知提升定位认知（二期）（二期）（一、二期）（二期）本报告是严格保密的。6本体分析产品价值及品质将成为主要价格依据地段认知度低，交通亟待完

4、善；地段价值成为价格突破的瓶颈二期位置较一期的市场抗性大产品优势将成为价值核心产品升级+临近特色配套项目品质能实现溢价区域内最高建筑品质住宅项目本报告是严格保密的。7策略制定一本体分析二客户分析三价格策略四推售策略本报告是严格保密的。8二期认筹客户置面积需求绝大部分集中在50-70平米业需求分析¢主要需求集中在50-60平，60-70平的需求次之；50平以下的一居室作为投资主力户型仍占一定比例，70平以上需求匮乏；¢从现状看，客户对于50-70平的需求量最大，可见客户对实用、舒适户型的自住需求明

5、显，50平以下投资型产品的需求比例因二期位置受一定影响，但仍存在可被引导的空间。本报告是严格保密的。9二期认筹客户置价格认知略高于一期，为二期提供涨价空间业需求分析客户总价接受力需求面积结构客户可承受总价主要集中在20-30万元，结合需求面积看，客户整体可承受的均价略高于一期价格水平，为二期价格自然上涨埋下伏笔。本报告是严格保密的。10二期认筹客户置结合一期自然增长的均价可实现速度业需求分析50-70平的房源认知度高客户需求绝大部分集中在50-70平20-30万元的总价认知高价格认知略高于一期，

6、为二期提供涨价空间本报告是严格保密的。11策略制定一本体分析二客户分析三价格策略四推售策略本报告是严格保密的。12价格制定基于推售原则——首批推出西南角一组团房源推售原则【二期整盘节奏】平开高走，先解决资源优势较弱的房源，为后期提价打下基础。景观资源优势集中在二期北侧部分。西南角资源优势弱，以临近一期的位置优势获取认知。【二期销售目标】先易后难，首先推出临近一期，产品线较为齐全，能满足客户需求的房源，保证资金回笼。一组团产品位置临近一期，户型客户户型需求覆盖产品线较全，绝大部分集中在50-70平

7、。相对较全。本报告是严格保密的。13结合价格自然增长及项目未来利好规划，二期可实现的价格制定核心均价区间为：3150—3300元•根据项目本体分析、客户分析及其自然增长，综合世联验验，二期开盘房源价格增长幅度以5-10%为宜，故取值7%。二期整盘实现均价约为：2800*（1+7%）=3000元。•考虑到滨才集团在江北的良好口碑，及本项目未来将打造旅游地产等利好信息，特别在合理范围上再增加5-10%，二期整盘实现均价区间为：3000*（1+5%）=3150元3150元—3300元3000*（1+1

8、0%）=3300元本报告是严格保密的。14根据项目综合折扣率，最终确定二期表单价约为价格制定3214—3367元标准折扣付款方式折扣率预计比例综合折扣率一次性付款方式0.9810%标准银行按揭0.9990%0.9845平以下1000抵150020%45平以上2000抵400080%根据综合折扣率计算二期整盘表单价区间：3150÷0.98=3214元3214元—3367元3300÷0.98=3367元我们取值3257元作为表单均价。本报告是严格保密的。15以相关影响因素为基础，通过营销人员共同打分