滨才星城项目总体定位

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1、滨才星城项目总体定位报告一、宏观市场（一）、2010年政策环境1、2010年重要政策解读（1）国十条、新国十条连续发力，一线市场受到冲击为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省

2、级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：新国十条出台，对严重依赖外来客户购房的市场及产品，有较大影响，商用物业受益。在一线城市限购政策出台之际，对于该城市外地客集中的高端别墅及高端资源型豪宅市场造成冲击，其周边中型城市短期可能受益于中心城市的购买力溢出，但房价走势仍取决于供需及货币政策。土地开发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违

3、规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败，加大闲置土地的处罚力度。商品房交易环节，加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。“9·29新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法

4、，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。2、市场影响（1）、调控政策对需求的影响新政策规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。增加了现期居民家庭的购房支出，不仅抑制了一部分刚性需求，也对改善性住房需求产生削弱作用。购房者将会产生普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌，于是将推迟购房行为。一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使

5、购房者更趋理性。新政策规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。这一定程度上减轻了家庭购房总的成本，支持居民首套房购买，满足居民基本的住房需求。新政的调整在一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，本案购房客户多以首次购房、自住型为主，受新政影响不大；后期考虑到投资型客户时，需要实时注意政策的变动给项目带来的影响，并及时调整销

6、售策略。（2）、调控政策对供给的影响中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加。加强房地产用地和建设管理调控的通知，对规范土地使用做出了明确规定，因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。同时，严格查处囤地炒地闲置土地行为。如果政策执行得力，这将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件，加快房地产企业土地开发，增加商品房市场的供应量，后期市场竞争将更加激烈。新政策规定：对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各

7、商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。这将防止房地产企业捂盘惜售行为，一定程度上增加市场的供应量。新政策规定：继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策明显倾向于中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性安居工程项目。中长期内中低价位、中小套型商品住房以及保障性住房将会大幅度增加。从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减

8、轻，房价调整将不可避免。中小套型将会是后期市场供应的主流。（3）、对房地产企业的影响房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境。房地产企业拿地将趋谨慎。（4）、对银行的影响新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降。购房门槛提高，将会减少商品房的需求量，直接导致房贷业务减少，造成银行业绩下降。房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响。随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其