成都花园上城地产项目价格策略

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1、成都花园·上城价格策略目录价格策略产品解读客户分析市场背景汇报目的第一部分：汇报目的通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的综合分析得出成都花园·上城的价格策略，通过市场比较法得出本项目的面市测试价格。第二部分：市场背景宏观市场背景典型竞品楼盘比较宏观市场1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月城西住宅市场分

2、析06年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。2006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势06年1-8月城西住宅市场分析1－8月住宅价格上涨9.5％价格月均递增速度：1.1％二环至三环之间成交均价为：4033元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析城西成交均价为：4445元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析1.1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。2.06年1-8月二至三环间，供销比为0.99953.06年1-8月城西住宅市场供应量与成

3、交量均为成都市第一位，供销比为1.064.06年1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，6月达到最高值4392元/㎡，7、8月开始回落5.06年1-8月二至三环间住宅成交均价4033元/㎡6.06年1-8月城西住宅成交均价4445元/㎡小结典型竞品楼盘比较竞品分布鹭岛国际社区中海.龙湾半岛花间集优品道天合凯旋城成都花园.上城竞争性楼盘一览表项目开发商物业形态总建面面积区间㎡均价元/㎡价格区间鹭岛国际社区滕王阁地产电梯（板式）75万㎡120－22056005300－5900天合凯旋城天合地产高层电梯（点式）161549.6㎡87－20051004200－600

4、0优品道博瑞地产高层电梯（板式）约45万㎡60－14057005400－6000花间集炎华置信电梯（板式）约20万㎡74－17054005000－5980中海.龙湾半岛中海地产电梯（板式）约35万㎡94－16058005600－6200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司高层电梯（点式）约16万㎡106－213㎡－－－－开发商：中海地产占地：约210亩物业类型：叠拼＋16～18层小高层建筑面积：约35万㎡首批次房源：288户（电梯）均价：5800元/㎡面积区间：94－160㎡中海.龙湾半岛中海.龙湾半岛——户型点评总户数：288户面积区间：94－160平米户型：

5、两房、三房、四房中海.龙湾半岛——D3户型D3户型：155㎡，四室二厅二卫户型评价餐厅厨房不成线，被人流主动线分割；卫生间旁的“工作间”纯属浪费空间客卧带有大阳台而主卧没有中海.龙湾半岛——D1户型D3户型：139㎡，三室二厅二卫户型评价“工作间”不实用主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅3米，客卫与工作间却占用3.4米的开间客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。客卫有“回污”现象中海.龙湾半岛——C5户型C5户型：120㎡，三室二厅二卫户型评价餐厅开间仅为2.3米，桌椅难以摆放客卫仅4.5m²，太小所有的门集中在一个通道上，感觉像住宾

6、馆。开发商：炎华置信占地：约110亩物业类型：叠加洋房、高层花园洋房建筑面积：约20万㎡总户数：约430户均价：5400元/㎡面积区间：76－170㎡花间集——环境优势花间集——户型点评总户数430户面积区间：94－160平米户型：两房、三房、四房花间集——G1户型户型评价厨房旁的洗衣间无法使用，纯属面积浪费客厅仅有12.6m²与次卧面积相当，功能面积配比有问题主卫有一三角空间浪费客卧开间仅为2.7m，摆完床后留不出通道次户型的通风采光存在严重问题G1户型：120㎡，三室二厅二卫花间集——G4户型户型评价餐厅面积太小，仅4.0㎡次卧开间太小仅2.7米此户型仅有一个

7、面积为4.5㎡的卫生间，整体实用性不佳。G4户型：100㎡，三室二厅单卫花间集——G6户型户型评价大门入口后必须绕开餐桌，餐厅设置有问题除次卧带有一露台外，客厅与其主卧均没有设置阳台客卫开间仅为1.8m，成为狭长的空间，其布置与使用均不方便此户型三面都与其他房源临近，存在对视问题G6户型：112㎡，三室二厅双卫花间集——J16户型户型评价该户型中客卫是个“暗卫”客卧开间仅为2.7m，在摆上家私后就会显得非常狭窄J1户型：127㎡，三室二厅双卫开发商：天合地产占地：80余亩物业类型：高层建筑面积：161549.6㎡总户数：1085户均价：5009元/㎡面积区间：87

8、－200㎡