金地荔湖城大盘项目价格策略报告

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1、金地•荔湖城A区一期价格策略报告P1一期推售目标2遵循大盘规律，实现精彩亮相2完成人气积累，实现价格攀升3区域市场品牌开发商第一阵营，成为市场形象标杆P2价格报告纲要1、定价背景2、定价策略3、价格制定4、推货策略计划5、后期价格走势预测P3定价背景11.1区域房地产市场状况分析21.2竞争对手分析31.3项目基本情况分析41.4内部登记客户情况分析1.1区域市场销售状况分析P5广州整体市场仍保持供不应求态势　2003年2004年2005年商品住宅施工面积(万㎡)3161.933471.583409.09增长率（％）-1.30%9.79

2、%-1.80%商品住宅竣工面积(万㎡)902.97796.46664.25增长率（％）3.64%-11.80%-16.60%批准预售住宅面积(万㎡)762754681增长率（％）-0.39%-1.05%-9.68%预售住宅销售面积(万㎡)909963919增长率（％）15.06%5.94%-4.57%l商品住宅的施工量在2004年有较大幅度增长，而l总体上基本稳定在3300-3400万l㎡/年，l但竣工量则在2004年开始大幅下滑，l原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度，l再加上2005年的海珠城广场坍塌事故更使整个广

3、州市的建设审批延迟，l从而l导致施工量持平而l竣工量大减，l使原有的供需矛盾更为加剧；l2003-2005三年间，l一手住宅的供需缺口近600万l㎡；一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑，l显示市场供应量在逐步萎缩P6老城区供不应求、新城区供需平衡　2003年2004年2005年其中：原八区500491414增长率(%)6.38%-1.80%-15.68%番禺199.88188.27172.51增长率(%)-18.85%-5.81%-8.37%花都62.5774.3294.48增长率(%)27.75%18.78%27.13%其中：原八

4、区554.31663.19626.76增长率(%)8.90%19.64%-5.49%番禺290.21223.36201.00增长率(%)23.20%-23.04%-10.01%花都64.6676.2590.14增长率(%)41.21%17.92%18.22%在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时，花都却在高速增长，显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展（物流、制造）的影响下，前景看好（与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系）。原八区、番禺区市场供应量减少，影响每年销售量减少；但仍呈供不应求的状态。提示：郊区随着社区周边的配套交通完善、

5、且有足够的价格优势，城区居住人口逐渐外迁。P7增城（新塘）亦呈现供不应求单位：万㎡增城批准预售面积增城预售成交面积新塘批准预售面积新塘预售成交面积2002年109.176.787.261.332003年94.9102.875.982.22004年72.7110.258.246.62005年68.8133.955.0107.1数据来源：增城市国土资源和房屋管理局分析：7商品房供应量持续减少，需求量稳定增加，供求关系在2003年发生逆转，2002-2005年累计供需缺口达到78万㎡，市场呈现供不应求→机会和隐忧：11区域物业价格相对较低，有

6、利于形成价格梯度，吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求；12区域价格处于上升通道，项目存在一定的利润拓展空间；13区域价格虽处于上升通道，但仍处于低位，客户对区域物业价值需要重新建构，成功与否，将直接影响到本项目的价格拉升。P8受供求关系及土地成本影响，广州三年来房价持续上涨达31.5％区域2003年2004年2005年预售住宅均价预售住宅均价增长率预售住宅均价增长率全市3888461818.78%511410.74%原八区486453399.77%58219.03%番禺区2490341237.03%412220.81%花都区179318

7、824.96%240928.00%数据来源：广州市统计年鉴、广州市国土资源和房屋管理局分析：l2004-2005二年间，l受土地价格上涨；宏观调控政策相继出台；并在长期积累的市场供求不l平衡、供应结构错位以及市民追涨心态等因素的作用下，l住宅价格仍然处于上升通道。l番禺区2003-2005年的住宅价格增幅高达65.54%，l番禺03年均价起步低，l两年以来随着本区配套、交通完善，l及在05年集中推售豪宅盘（别墅、豪装洋房）的推货策略，l均价高位上扬。l花都区的价格起点较低，l虽在2005年达到了28%的年增长，l但2409元/㎡的价格仍

8、不l及全市均价的一半l增城房价亦一路走高，l两年上涨约20％（根据凤凰城、新塘楼盘数据推算，l数据为估计值）l近期，l广州一手住宅的价格虽在2005年6月出台增收购房契税、房屋转让营业税、个人所得税等一系列