保利拉菲公馆市场分析及销售流程展示报告.doc

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1、保利拉菲公馆市场分析及销售流程展示报告班级：611731团队：第四组组长：李佳伟组员：哈森武志清阿如娜连慧慧宋秀秀尚建芳孟利娟刘娜目录一、保利拉菲公馆市场分析(一)竞争对手分析………………………1(二)市场推广策略分析…………………6二、保利拉菲公馆销售流程展示(一)开场白………………………………7(二)沙盘介绍………………………………7(三)搜集客户资料…………………………8(四)户型推荐………………………………8(五)“三板斧”…………………………9(六)楼盘比较………………………………9(七)逼

2、定……………………………………9(八)临门一脚………………………………10保利拉菲公馆市场分析及销售流程展示报告一、保利拉菲公馆市场分(一)竞争对手分析1.保利拉菲公馆地理位置经调查分析后保利拉菲公馆主要竞争对手有如图：凯旋中央公园、保成上元府、东亚世纪城、华发新城、三江尊园、恒大名都、京澳港帝景、首创加州郡府。凯旋中央公园主要特征：区域中心，位置优越。建筑风格现代简约高层住宅；占地面积:7.3万㎡；建筑面积：36万㎡项目总共分两期开发，目前推售一期部分房源套数:共2160套；目前认购均价:6700元

3、/平方米；结建筑面积区间：140-270平米。总结：项目周边路网林立，交通便捷，紧邻核心商圈，区位优势明显，俨然已成核心区域主力项目，入市价格较高，与保利拉菲公会管的竞争不可避免。保成上元府主要特征：高端定位中端品质；建筑风格：新古典主义建筑风格；占地面积:7.8万㎡；建筑面积：24万㎡；项目总共分三期开发；面积区间：85-206平米。总结：品质感稍差。东亚世纪城主要特征：区域内山寨大盘；建筑风格：现代简约高层住宅；占地面积:43万㎡；建筑面积：120万㎡；项目总共四期，目前开出三期部分房源，一二期已

4、基本售罄；套数:一期968套、二期1692套、三期2450套；目前认购均价:5100元/平方米；三期结构组成:16层、18层、27层高层，18层为主；面积区间：60-180平米；后期推货：三期房源较为充足，前任然项目南侧地块仍有40万见面土地储备。总结：该项目入市之初作为昆南区域的经济型大盘，价格方面具有优势，目前随着昆南区域价值的增值，该项目价格也一路飙升，目前价格已高于区域其他普宅项目。华发新城主要特征：配套优越，品质感强；建筑风格：现代简约；占地面积:17万㎡；建筑面积：55万㎡；套数:一期88

5、7套；认购均价：联排7400元/平米；结构组成:19栋18-28层住宅；面积区间：94-388平米；后期推货：目前项目一期两栋未推，预计，剩余总货量约1300套。总结：华发新城是昆南区域目前唯一在售的精装项目，品质感强，优越的配套为其热销增加砝码，会是保利拉菲公馆的重点竞争对手。三江尊园主要特征：区域内唯一复合别墅社区；建筑风格：法式新古典主义风格；占地面积:19万㎡；建筑面积：43万㎡；套数:联排19栋80套，高层住宅约500套；目前均价：联排15000元/平米，高层未售；结构组成:高层2栋28层2

6、栋32层；面积区间：150-480平米；后期推货：联排未集中开盘，高层蓄客中，预计年内会有两栋推售。总结：区域内唯一连排低密项目，项目品质感较强，高层对外报价较低，竞争优势明显。恒大名都主要特征：口碑较好，价值品牌；建筑风格：欧陆新古典主义风格；占地面积:24万㎡；建筑面积：50万㎡；套数:总套数1647套；结构组成:高层2栋28层2；面积区间：120-170平米；后期推货：预计2011年年初会有500套推售。总结：恒大华府是包头地区第一个成功运作的高端项目，恒大名都整体风格与元素设计与恒大华府相当。

7、京澳港帝景主要特征：营销节奏性差，难有较大提升；建筑风格：现代欧式简约；占地面积:17万㎡；建筑面积：56万㎡；项目总共三期，目前开售二期大部分房源；套数:二期总套数1065套；认购均价:5300元/平方米；结构组成一期：1栋18层、4栋23层二期：3栋18层、4栋22层；后期推货：项目二期目前只剩下两栋景观楼王未推，其余推货以基本售罄。总结：项目二期目前所剩货量不多，三期任然有大量推货。首创加州郡府主要特征：昆南区域“低密度竞品”；建筑风格：美式风格；占地面积:20万㎡；建筑面积;40万㎡；套数:一

8、期760套；结构组成：一期：1栋11层，2栋6层，2栋18层；面积区间：90—140㎡；后期推货：项目二期尾货200套及三期约700套左右。总结：项目纯粹的北美风情，明显的异域特色，都会对客户产生新引力，但所处位置相对偏远，后期推货不多。(二)市场推广策略分析常规渠道：短信、广播、户外、公交车身、地缘围挡。差异化渠道：渠道改善、深度挖掘、渠道创新、现场包装。常规推广渠道：推广渠道同质化严重，基本以户外、报广、短信、广播为主；少数项目有新渠道，如看房车，但