【精品】分期开发管理专业指引.doc

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1、项目分期开发管理作业指引一、分期开发目的(-)项目分期开发、分期交房必须考虑的七个方面内容指引1、规模最本源的考虑。规模的大小是相对于开发商的实力而言的，对于一个市场屮的大盘开发，一般规模在10万平米以上。2、资金最贴心的考虑。举例而言，一个规模30万平米的屮档项H,其运作资金动辄需要数十个亿，开发商很难有实力一下在两三年内将如此数H的资金注入到一个项H上，这就需要运用“滚动开发”策略，也就是开发商首先注入几个亿的启动资金，开发一部分地块，然后以部分地块的冋笼资金继续开发下一部分的地块。3、销售最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项H要分期开发，但到底分为几期

2、，除了需看开发商有多少资金，还要考虑开发商资金投入多少时，通过销售就能开始从市场回笼资金和回笼多少资金。4、产品此处的产殆考虑，主要针对的是不同产品。若-•个小的项H不同产品可以放在销售，起到一•种搭配的作用，是有利于项冃销售的，但是对于一个大的项H来说，每种产詁的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项冃，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集屮，多数的情况还是将不同的产殆进行分期的。此方面的考虑如果项FI不是很大，-•般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一

3、期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。5、价格最诱人的考虑。开发商对一个项FI的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项H的初期测算来说，其利润往往都是很低的，半一个大项H初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格也项目分期开发管理作业指引一、分期开发目的(-)项目分期开发、分期交房必须考虑的七个方面内容指引1、规模最本源的考虑。规模的大小是相对于开发商的实力而言的，对于一个市场屮的大盘开发，一般规模在10万平米以上。2、资金最贴心的考虑。举例而言，一个规模30万平米的屮档项H,其运作资金动辄需要数十个亿，开发商很难有实力

4、一下在两三年内将如此数H的资金注入到一个项H上，这就需要运用“滚动开发”策略，也就是开发商首先注入几个亿的启动资金，开发一部分地块，然后以部分地块的冋笼资金继续开发下一部分的地块。3、销售最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项H要分期开发，但到底分为几期，除了需看开发商有多少资金，还要考虑开发商资金投入多少时，通过销售就能开始从市场回笼资金和回笼多少资金。4、产品此处的产殆考虑，主要针对的是不同产品。若-•个小的项H不同产品可以放在销售，起到一•种搭配的作用，是有利于项冃销售的，但是对于一个大的项H来说，每种产詁的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这

5、主要受市场的推广影响，例如一个大的项冃，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集屮，多数的情况还是将不同的产殆进行分期的。此方面的考虑如果项FI不是很大，-•般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。5、价格最诱人的考虑。开发商对一个项FI的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项H的初期测算来说，其利润往往都是很低的，半一个大项H初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格也开始疯长。就市场惯例而言，当一个项R的下一期推向市场时，

6、其价格-般都要高于前期价格，而H前市场的消费者也基本接受了这一•定式。因此，为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。6、规划最无奈的考虑。对于一个占地io万平米以上的地块来说，-•般都会在地块屮出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项H地块屮间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。7、风险最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项F1的运作风险较大。为规避市场风险,可将项H进行分期规划、开发，或者先期开发价值最低的地块，通过低

7、价格将地炒熟；或者先开发价值最大的地块，先期收冋最大的利润，最大限度的规避风险。(%1)开发策略指引1、原则(1)每次开盘面积：2〜3万平米(2)开盘时间：上半年集中在3、4、5月份下半年集中在9、10、11月份(3)开盘节奏：1个月〜2个月后有新盘间隔推向市场(4)交房：按期进行交房，每期交房面积控制在10万平米左右。2、推售策略指引(1)推售房源项n分期开发推售房源时，应考虑价值均衡的原则——推售的房源既须有好房源又须有相对劣势房源，一方面通过好房源的销售促进销售进度，坚定客户消费信心，另一方面又可以在项n开盘期间消化部分劣势房源，化解尾盘销售困难。房源优劣

8、的参考因素：■户型的优劣