项目分期开发建议

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1、红达数码港项目分期开发建议红达数码港项目分期开发建议1.项目分期开发原则本项目作为六安东部新城代表楼盘之一，目前售楼部已建，如果长时间内不动工开发，会给市场带来负面影响，给消费者带来负面影响，使得业界对开发商的实力产生怀疑和动摇！不利于后续企业营销推广！在目前的现状下如果项目不分楼栋、不分区域、不分时期等一次性推向市场，无论从经济角度以及市场角度来分析都是具有比较大的风险性的，因此我部认为该项目必须进行分期开发，根据项目和市场的实际情况进行开发，这样有利于项目的可持续开发、降低风险和利润的最大化，分期开发主要遵循的原则如下：1）市场需求为主导的开发原

2、则；2）满足土地平整进度要求原则；3）“由易到难”的土地开发原则；4）便于施工管理为原则；5）产品展示最大化、提高品牌形象为原则；6）灵活“滚动开发”的原则；7）经济效益最大化原则；2.分期开发总体规划建议按照项目总体规划约32万平方米计算，结合以上的分期开发计划，我司建议原则上分四期开发，主要开发建议如下图所示：第4页共4页红达数码港项目分期开发建议四期三期一期二期经过我部的综合考虑，我部认为本项目的分期开发主要划分为以上四期进行开发，如果在市场环境理想的情况下，可以适当调整分为三期开发，我部建议可以考虑将1、2期合并起来开发，这样有利于提高整体资

3、金的回笼速度，降低市场开发风险。第4页共4页红达数码港项目分期开发建议1.各期开发初步设想根据以上分期开发计划，我司各期开发计划主要考虑如下：1)一期开发初步设想Ø产品满足市场要求，开发难度相对较低；Ø开发量约5万平方米，约500套，首期开发虽然存在一定的风险，但是可以在一定程度上提高项目市场知名度，垄断市场；Ø满足展示系统要求；一期部分主入口、中心景观、一期样板工地等形象地建立为后续的开发建立很好的条件，同时也大大提升项目的市场价格提升，为项目价格提升提供了有力地展示功能；Ø与皖西轻纺城形成互动，有利于提高项目整体区域的形象价值，提高项目市场识别性

4、；Ø从建筑类型上主要以多层和高层为主，满足市场产品消费需求；2)二期开发初步设想Ø在一期成功开发和项目形象基本确立的基础上，开发西南部住宅地块，有利于提升整个项目的价值，同时完善部分商业街、幼儿园、住宅主入口等功能，将项目的展示系统发挥到极致；Ø二期开发量约6万平方米，继续按照住宅市场先行思路进行开发，希望通过前两期的规模开发，迅速建立项目的市场品牌公信力；Ø由南向北，层层推进的开发计划，符合工程开发的节奏要求；Ø住宅的开发成功奠定商业招商及规划的灵活调整，为后续规划调整留有空间。3)三期开发初步设想第4页共4页红达数码港项目分期开发建议Ø三期开发量

5、在6万平方米左右，连接一、二期规划，符合工程开发动线要求，干扰小；Ø三期开发产品类型基本上以多层情景洋房产品（即目前规划为商业的中心区域：10#、11#、13#——19#为主，建议对此进行局部规划调整改为情景洋房），预计两年后一区开发有一定的市场认知度，多层情景洋房产品具有很强的市场差异性，满足价格拉升的策略要求，实现利润最大化原则；Ø沿松林路商业及钢材大市场公用通道商业为三期开发，配套完善，进一步提升项目整体形象，为价格攀升提供有力支持；2)四期开发初步设想Ø四期开发13万平方米左右，为整个地块中建筑综合体大型区域，基本上以商业、景观高层为主，符合

6、项目利益最大化原则；Ø区域相对比较成熟，除了靠近312国道外，项目一、二、三期基本交付完成、包括周边楼盘陆续建成入住，周边整体生活气氛浓厚，满足商业规划，价格提升策略要求；（备注：第一、二期可以按销售的实际情况进行调整，合并为一期开发。待定）营销总监：凌华雷2012-7-16第4页共4页