我国开征物业税必要性与可行性

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1、我国开征物业税必要性与可行性　　[提要]物业税是以不动产为征税对象，由其所有者按照不动产的市场价值的一定比例定期缴纳税款的税种。纵观世界各国，绝大多数国家都在实行物业税。我国自2009年以来房价一直不断攀升，在这种背景下，要求开征物业税的呼声不断响起。但我国是否有必要和可能开征物业税，还需从长计议，这不仅关系到中央和地方政府利益的博弈，还涉及到房地产市场的后续发展。关键词：物业税；房地产市场；产权制度中图分类号：F81文献标识码：A原标题：借鉴国外经验分析中国开征物业税的必要性和可行性收录日期：2012年8月5日一、美国、日本开征物业税情况及经验借

2、鉴（一）美国开征物业税情况。美国的土地幅员辽阔、地广人稀，土地资源不会对美国社会经济发展产生较大的约束力。因此，美国物业税的土地政策的财政收入功能表现较为明显，而调节功能则显得相对薄弱。美国政府明确提出，课征物业税的主要目标是为地方政府公共服务、基础设施建设等筹集资金，成为地方政府的稳定收入来源；而对于物业税的资源配置功能，即对房地产市场的调节作用则未多做考虑。8美国的物业税本质是一种财产税，其纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，是在不动产保有环节设置的唯一税种。由于物业税事关地方经济的发展，目前美国50个州都在征收，但税率

3、却各不相同，平均约为1%～3%。各地方政府都拥有自己的房地产评估部门和大量评估专业人员，这些人员专门从事各类房地产的估价工作，并形成系统性的财产估价标准和估价方法体系。美国财产税主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定优惠规定，分为减免税项目、抵免项目和递延项目。（二）日本开征物业税情况。日本由于土地资源比较紧张，所以日本既推行国家土地政策以促进土地市场的供需平衡，又要充分考虑到地方财政收入的需要，以最大限度地发挥土地税收的基本功能。8日本的不动产在保有环节主要征收固定资产税和城市规划税。固定资产税主要以土地、房屋及应折旧资产为征税对

4、象，是地方政府收入的主要来源；税基主要以这些征税对象在应税土地清册上注明的评估价值为基础确定，一般每隔3年需依据新的市场价值调查结果重新调整一次；税率则根据房地产的地理位置不同而差别确定，幅度一般为1.4%～2.1%，对使用面积过大的不动产使用较高的税率，并根据相关住房供给政策，对个别房屋提供税收减免。城市规划税以土地和房屋为征税对象，纳税人、计税依据、缴纳方法的规定都和固定资产税基本相同，通常和固定资产税一并征收，但二者在计税依据的扣除比例等方面存在差异。综合美、日等发达国家物业税征收情况来看，存在一些共性特征值，得我国进行参考：首先，物业税的征

5、收基本是按照宽税基、低税率、严征管的要求确定的，并按照法定程序严格执行，市场机制在物业税的征管中发挥了充分作用，主要体现在对不动产的价值评估上。其次，税制的设计比较注重公平与效率，发挥物业税在调节收入差距与促进社会公平方面的重要作用：一方面设定一定范围的税收优惠，包括农地、自用住宅等；另一方面对豪宅收取相对较高的物业税。再次，物业税一般为地方税，由地方政府进行征收管理，为地方政府提供稳定的税源，同时地方政府为征收物业税而建立了完备的配套措施，利用中介机构和现代信息技术建立了完善的评估体系。二、我国开征物业税必要性分析尽管世界上绝大多数国家都实行了物

6、业税，但这并不意味着我国就应该开征物业税，究竟要不要开征还需由我国的现实情况来决定：8（一）我国不健全的房地产税制对物业税的开征提出现实要求。总体来讲，我国现行的房地产税制存在一些缺陷，主要表现为：一是土地增值税未能发挥预期的平抑房价的作用，且存在突出的征管问题；二是在税种设置上存在重复和缺位问题，如房产税与营业税和所得税的重复征税，契税和印花税的重复征税等；三是征收范围未能涵盖全部房地产经济行为；四是税负结构不甚合理，房地产流转环节税负过重，而在土地取得和房地产保有环节的税负过轻。就职能来说，我国现行房地产税制的财政职能较为明显，但调节功能还不到

7、位，不断攀升的房价即是明证。所以，不健全的房地产税制为开征物业税提出了客观要求。此外，物业税的试点为正式开征奠定了实践基础；《物权法》的颁布实施奠定了法理基础；房产评估制度的建立也为物业税的开征做好了充分准备。（二）开征物业税可能会带来一些积极效应，有效缓解现存问题1、物业税可以成为地方政府的稳定收入来源，以协调中央和地方政府利益关系。世界大多数国家尤其是发达国家均征收物业税，物业税俨然已成为这些国家的地方政府最重要的财政来源。以美国为例，美国的财产税是其地方政府最重要的税种：一是因为它有稳定税源；二是因为物业税为自有税收，不需依靠8政府间转移支付

8、，各城市自行开征，具有稳定的收入保障。2001年至2003年，美国财产税平均水平上升大约10%，其中地方财政开支的增加主要