我国开征物业税的设计及必要性探讨

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1、我国开征物业税的设计及必要性探讨一、物业税开征的有利作用　　1、可以有力的打击房地产市场的投机行为。因为，物业税的开征实际是将房地产开发阶段的大部分税费转移到了保有阶段，这样一来那些通过囤积房产来炒房的人将会因为持有的房产付出高额的物业税，就可以有效的抑制诸如此类房地产投机行为。　　2、开征物业税可以优化现行税制。我国现行的房地产税制呈现出重流转、轻保有，税基狭窄、税收流失大，计税依据不合理，重复征税严重，内外税制有别等缺陷。集多税合一的物业税，既可避免税负不公现象，也能降低税收成本、提高税收效率。同时，税收征管立法、执法方面都相当严格。使我国征税方式逐渐规范

2、，体现“宽税基、少税种、低税率、严征管”（3）。　　3、开征物业税可令地方财政收入“细水长流”。在我国现行的国有土地批租制下，用地者需一次性缴纳40～70年的大部分税费，地方政府往为了突出政绩，增加财政收入，最大限度的出让土地。然而土地资源是有限的，在地方政府竭泽而渔、丁吃卯粮之后，将面临无地可批的窘况，财政收入也将一落千丈，直接影响到地方政府正常运转。开征物业税，能够为其提供持续、稳定的税收收入之源，并有利于土地的合理使用。关于物业税是否替代土地出让金也有一些争议。笔者认为，国家是所有土地的唯一供应方，垄断了全国的土地供应市场。现阶段房产企业均是以招拍挂的形

3、式来确定土地出让金，从而取得土地开发权，因而土地出让金的金额是不确定的是一种市场行为，而一旦以相对固定的税率固定下来让消费者分期付款，那么这种定价则变成了行政行为。另外，如果以物业税形式交纳土地出让金，那么开发商又是凭什么取得土地开发权?一旦房地产市场唯一的门栏被撤除，必然会形成土地需求与土地供给的巨大差距，土地利用率降低，房地产市场混乱。　　4、开征物业税可以优化我国现行税制。不仅可以进一步统一税法，公平税负，促进平等竞争，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，还可以提升税法级次，提高税法的透明度。　　二、国外模式下的物业税不能降低房价　　物业税的征收

4、，在理论上是能够大幅度降低房价的，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志算了一笔账：现阶段涉及房地产的税种有12项之多，收费多达50项，这些税费占到房地产价格的30%～40%（3）。如果物业税征收后将相关税费分70年缴，则意味着占住宅成本约40%的相关税费，在销售时只需失缴纳1/70，下降了(70-1)/70=98·57%。表现在房价中，成本就下降了40%×98·57%=39.43%。以目前重庆主城房屋均价每平方米6000元的房价为例，届时每平方米3549元即可盈利销售。计算出的结果显示房价显著下降。但在实际操作中却未必能够达到政策目的。　　1、在市场经济条件下

5、，决定某种商品市场价格的关键因素并非成本，而是市场结构及其供求关系。物业税是否有益于抑制过高的房价必须从供给和需求两方面来进行细致分析。也有专家在分析房价走势时，以我国城市化水平会不断提高，城市人口将占到总人口的50%以上为理由认为需求会不断增加，构成对房价直上的强力支撑，这实际上是混淆了经济学上的两个基本概念“潜在需求”和“有购买力的需求”（4）。以国内很多城市的房价和普通老百姓的收入比，相当一部分潜在需求根本就不可能构成有购买力的需求。　　2、我们必须认识到，开发商能够以更低的价格提供房产并不意味着他们愿意并且实际上会以更低的价格提供。开发商的行为选择取决

6、于市场结构决定的开发商与购房者的博弈力量对比。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，如果开发商的强势地位没有改变，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，只会进一步提高开发商的利润水平。　　由此可见，如果只是单纯的参照国外模式征收物业税，政府的让利，很可能最后落入开发商的口袋，这样对抑制房价没有太大的作用，还可能使转嫁给消费者的物业税，成为压死骆驼的最后一根稻草。　　目前我国房价一直居高不下，主要原因是投机性需求旺盛，潜在需求没有得到有效释放和满足，造成房地产市场“供不应求”的繁荣假象，而部分自住房没有得到解决等问题。

7、　　推出物业税政策的重要目的之一是通过抑制投机性需求进而抑制房价。所以，必须将投机房与自住房分开，并对对“囤积”房地产等投机行为有力打击，将投机性需求转化为实际需求，促使虚高的房地产市场回归理性。　　三、奢侈税模式下物业税的设计　　1、奢侈税的概念。在此，笔者想引进一个概念：奢侈税。奢侈税，是NBA联盟中的专业术语。指球队的薪金总额如果超过工资帽，那么加上在工资帽基础上设定的一系列额外条款总和就是奢侈税的起征点，超过起征点部分的薪金将按照一定比例来支付联盟罚金，这种罚金就被称为奢侈税。　　将奢侈税的概念套用在物业税上，这样物业税的征收应该设定一定人均面积的起征

8、点，在这一起征点后所拥有的面积按照一定