物业税开征的必要性与可行性分析.doc

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1、10目录序言1一、物业税的内涵及开征的背景1（一）物业税的内涵1（二）开征物业税的背景1二、物业税开征的必要性分析2（一）开征物业税是保证地方政府收入可持续发展的需要2（二）开征物业税是进一步规范和完善我国房地产税收制度的需要41.目前我国房地产行业税费项目不合理42.我国现行房地产税计税依据不合理43.我国现行房地产税制发挥不了其应有的作用4（三）开征物业税是平抑房价、保障国民经济健康发展的需要5（四）开征物业税是协调中央与地方政府利益、兼顾两个政府主体利益的需要5（五）开征物业税是调节居民收入贫富差距、促进社会和谐发展的需要5（六）开征物业税是进一步遏制投机行为、提高土地资源的

2、利用率的需要6三、物业税开征的可行性分析6(一)开征物业税应具备的条件61.开征物业税要求推进物业税立法62.开征物业税要求产权清晰63.开征物业税要求对房产价值有一个公平、公正的评估74.开征物业税要求明确并建立健全物业税税收要素75.开征物业税物要求确定物业税的调节主体7（二）开征物业税已经具备的条件71.法律规范准备72.产权清晰准备73.房产价值评估准备84.健全物业税税收要素准备85.确定物业税调节主体的准备9结论9参考文献1010序言近几年来，我国房地产市场火爆，房价一路飙升，严重脱离了金融危机形势下我国经济的基本面，房价大大超过了一般群众的购买力。因此，物业税的开征已

3、成为当前我国社会各界广泛关注的热点话题。同时，开征物业税不仅是规范和加强对房地产业税收调节的需要，更是完善我国财产税制的需要。从物业税的提出、出台到“试点”，已经为开征物业税做了前期准备工作，但是仍存在需要解决相关问题和若干制约因素，所以对开征物业税的必要性与可行性的分析是相当有必要的。一、物业税的内涵及开征的背景（一）物业税的内涵物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。“物业”一词源于我国香港地区及东南亚各国，通常情况下，物业是房地产(不动产)的别称，物业税即房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的则

4、称“物业税”。物业税属于财产税类中的特定财产税，即只对不动产这种特定财产征收的财产税。房地产税是一个古老的税种，按土地面积征收的土地税一直是奴隶制国家和封建制国家的主体税种。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现，美国各州现行的物业税即源自英国罗晓林.外国税收理论与实践[M].广州：中山大学出版社，2003,53-57.。从计税依据看，物业税属于从价税；从税负能否转嫁看，物业税属于直接税；从征收形式看，各国物业税没有统一的征收形式，有的国家将物业税并入财产税中征收，对不动产和有价证券等动产均征收财产税，有的则在财产税外单列物业税，有的除物业税外不再征收其他财产税。（二）开征物业

5、税的背景近年来，随着我国市场经济的快速发展，我国房地产业也呈现了高速发展的态势，房价持续高升。高房价也使我国房地产市场出现了这样的畸形现状：有人为买一套房而终身成为房奴，有人却大量堆积房产，以获得增值。一方面，高房价不仅仅使大多数普通老百姓买不起房，只能望房兴叹，也使得那些迫不得已倾其全家所有交了首付再贷款而购房者成为房奴。成为房奴，意味着其一生的绝大部分收入用来还贷而不得不降低自己的生活品质和质量，不得不放弃其他方面的消费，靠减衣缩食平衡家庭收支。另一方面，一些人也看到了房地产市场的商机，“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为也进一步导致了我国房价的虚高不下，这些投机行为掩盖了市场的

6、真实需求，导致供求关系失衡，引起市场的不稳定，同时，我国房地产业在拉动我国GDP增长方面贡献突出，如果对房地产也进行较大幅度的调整，就要冒GDP大幅下降的风险,这些也使得政府的宏观调控变得困难起来。10如何改变这种不正常的状况，使房价回归到合理的价位，成为人们关注的焦点和热点问题。2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出“实施城乡建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税，并相应取消有关收费”，这是首次正式以党中央文件名义提出开征物业税构想王茂明.我国开征房地产物业税的可行性分析［J］.长江大学学报，2008年08月第

7、4期.22-23.。从2003年5月开始，财政部和税务总局先后在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的相关县、市、区推行物业税“空转”模拟试点。2007年提请十届人大五次会议审议的财政预算报告中提出“研究开征物业税的实施方案”，这是人代会正式提出将物业税“空转”模拟向“实转”运行的具体设想。2008年初北京市向国家税务总局提出物业税“实转”运行申请。2009年下半年以来，国家对城镇土地使用税等房地产税收政策多次做出调整，