常州“蔷薇佳园”商业物业发展策略方案.ppt

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1、常州“蔷薇佳园”商业物业发展策略方案2009年2月常州汇丰房地产开发有限公司不在城市商业旺区，怎么定位？市场环境和周边环境现状影响？整体商业规模不大，但大面积商业物业较多，如何去化？经营与销售结合，可持续发展的问题本项目商业面临的问题我们工作的关键项目商业定位项目发展策略建议项目规划调整建议常州商业市场分析常州商业市场概况常州商业规划区概况常州商业整体规划布局常州“蔷薇佳园”商业街营销策划方案项目区域的商业概况常州商业市场概况常州商业市场量自2003年以来，常州市商业市场的市场存量呈现稳步上扬的的态势。特别是南大街

2、在2005年的大规模上市，加上南北两个新区商业的供应上市，使得常州市商业物业总供应量急剧上升。2007年随着市内“莱蒙都会”大型商业项目的上市，将出现一个区域小增长。到2008年达到196万平方米。常州人均商业面积城市商业发达地区平均水平常州苏州南京上海深圳香港人均商业面积（m2/人）1.20.50.81.051.061.021.36根据国际通行标准，一般情况下，如某区域人均商业面积达到1.2平方米/人，则认为该区域为商业发达地区。目前常州市区的人均商业面积约为0.5平方米。与同期的国内主要城市相比，常州市人均商业

3、面积处于相对较低的水平地位，常州市人均商业面积仅为其一半左右，尚未达到商业发达地区的水平。因此，常州市商业仍具备一定发展空间。常州商业物业租金价格水平图为常州主要商业区1F沿街店铺（≤200平方米）平均租金水平常州商业市场的更新换代促成常州市内主要商业区的沿街店铺租金整体呈稳步上扬的态势。自2007年后常州市内将出现莱蒙都会等大量商业供应，预计市内整体租金水平的增长率将逐步放缓。中心区域的商铺投资回报率保持在8%左右，其他副中心商业区的商铺投资回报率大约为5%左右。核心区以延陵西路与和平路、南、北大街交汇处的市级商

4、业核心功能区内圈层处在城市规划的中心组团内，主要指关河路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及其外围区域的圈层，约7平方公里中圈层从内圈层边缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公路、西到西环二路、北到沪宁高速公路之间的区域，约200平方公里外圈层中圈层分界以外的区域，主要是新北区的北部、武进区大部分常州商业规划概览本案常州商业整体布局规划序号类别名称定位1市级商业中心市级商业中心满足市内外大众及中高档多层次、时尚消费为主2市级商业副中心武进区商业副中心以常州南部居民和南部临近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一

5、体3新北区商业副中心以常州北部居民和北部临近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体4区域商业中心青龙区域商业副中心突出旅游、休闲、文化、地理等特点，目标顾客为旅游人群及本地区居民5城西区域商业副中心突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点，目标顾客为本地区居民及部分其它区域居民6新龙区域商业副中心目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民7武南区域商业副中心目标顾客为本地区居民及南部其它区域居民8城东区域商业副中心目标顾客为本地区居民及东部其它区域居民9滨江区域商业副中心目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民1

6、0新运河区域商业副中心突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点，目标顾客为本地区居民及其它区域居民本案12345678910丽华区域的商业以丽华北路与中吴大道为区域商业核心向周边辐射，原有的小区内的商业氛围逐渐减弱的商业现状。目前丽华周遍的商业分布，已形成有诺诚高第商业街、华润苏果超市、肯德基等商业格局，在一定程度上满足了部分消费群体生活需求。整个区域从商业的业态、层次、行业规模、环境来看，区域性商业氛围不浓厚。项目区域的商业概况清凉路本案中吴大道丽华北路光华路诺诚高第华润苏果KFC区域内商业现状区域内主要商业情况诺诚高

7、第商业街经营业态为服装、燃汽具、水果、烟酒、生活家居、干洗、保健品、缝纫设备、摄影、美容美体、音像、眼镜、快餐。该部分商铺基本两层，面积大约在80-120平方米，原先平均售价在15000元/平方米左右。目前租金范围在0.9-1.1元/平方米·天左右。东侧近丽华北路商铺诺诚高第的两个主力店，华润苏果与肯德基。内侧商铺经营业态有服饰、餐饮、美容美发等。内侧商铺基本一层，部分商铺挑高，原先售价范围在8000-12000元/平方米，个别临近中吴大道主入口处商铺售价达到了20000元/平方米。目前租金范围在0.6-1.5元/

8、平方米·天左右，平均租金在0.9元/平方米·天。诺诚高第内商铺虽已基本销售完毕，但经营情况却不佳，保守估计，目前内侧商铺的空置率达到了65%左右，开发商面临重新招商的尴尬局面。原先开发商承诺的5%-7%的回报率基本落空。诺诚高第目前经营情况不佳,投资客的信心受到打击,对本项目的销售有一定的影响.南侧近中吴大道商铺华润苏果北侧街铺经营业态为服饰、餐饮、烟酒、美