探讨房地产开发项目前期成本管理的方法.doc

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1、探讨房地产开发项目前期成本管理的方法【摘要】随着我国房地产市场FI趋规范，专业化水平不断提高，房地产企业要实现较高的项目投资收益，需要不断提升成本管理水平。项目的开发成本控制贯穿于房地产企业的生产全周期，它包括开发前期控制、开发中期控制和开发后期控制，本文从开发商的角度出发，阐述房地产开发项目前期成本控制的必要性和措施，以及以有限的资金达到利润最大化的冃标。【关键词】房地产；前期成本；管理随着我国房地产业的逐步发展，社会需求己从单一的刚性需求向刚性需求与改善性需求并存的转变，伴随国家政策的管控和人们理性消费观念的增强，房地产企业拿

2、到地就赚钱的时代己经一去不复返了，企业耍想在激烈的竞争中生存下來并保持良好的发展势头，必须要从企业自身管理上找突破口，这一切都耍求我们认真反思：房地产企业该如何改善管理、降低开发成本、创新营销手段，以达到长期可持续发展的目的。一个房地产开发项目的成木，从大阶段上来分，有开工前的开发前期成本、施工阶段的开发中期成本和竣工后的开发后期成本。对于一个项目而言，一旦施工图纸确定以后，无论按何种形式预算，根据如今已较完善的造价管理技术，其量价都不会有太大的出入，建安成本己基本确定，此时的成本控制无非只是对工程量计算精确度的控制，这一部分对整

3、个项目的成本总量影响并不是主要的。而开发后期成本占比例较大的部分还是企业的管理成本，比如企业的税费等，这一部分的成本绝大多数都是企业自身不可控的。而开发前期的成本控制则与不同，需耍说明的是，本文中所提到的开发前期成本控制，不是指前期管理费用的控制，而是指开发前期所管理对象本身的成本控制。1房地产开发项目前期成本控制的意义房地产开发成本包括了房地产企业为了开发一定数量的商品房必须支出的所有费用，房地产开发项目一般分为四个阶段，分别为投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和市场营销阶段，每个阶段都必须进行成本控制，但是由于不同阶段的工作

4、内容极不相同，成本控制的途径也有很大的不同。本文屮说明的房地产开发项冃前期主耍是指投资决策阶段和前期工作阶段。这两个阶段在成本控制中冇重要意义。房地产开发成本主要包括土地成木、建设成本和其他税费，其中土地成木主要发生在房地产开发前期。投资决策阶段是房地产开发项目的最重要的、最关键的环节，主要是通过一系列的调查和研究，选择一个最佳的项目开发方案。因此该阶段的主要工作是进行投资机会分析、市场调查分析、可行性分析和决策。因此这个阶段对于整个项冃的建设有重要的决策意义。2房地产项目前期的主要成本概述房地产项目前期成本的控制大致包括土地成本

5、控制、投资决策时的成本控制和规划设计的成本控制三个方面，下面逐一叙述这三方面的成本控制的重要性。2.1土地成本当前国内房地产市场，土地成本在房地产开发项目中占总成本的比重己由90年代初的20%左右上升到了约50%。虽说根据我国土地政策的特点,在一定程度上土地价格是开发企业所无法控制的，但对个体地块的选择上各企业还是有很大的余地和需要花大力气考量的。对地块的选择切不可跟风，耍根据企业自身的现状、实力和发展方向慎重选择。现实屮，因不切实际竞得土地后又放弃的企业并非没冇，结果白白损失几十万甚至上百万的竞拍保证金。有的企业也因为盲目收储土

6、地，为后续的开发造成了无法跨越的困难。2.2投资决策时的成本对一块特定的土地，在岀让时其容积率、建筑密度、绿化率、停车位等各项指标都已确定，投资决策则体现在对投资规模、投资定位、财务策略的把控上，木阶段所做的决策指引着项目后续设计、施工、营销、宣传等的方向和重点。决策中所确定的项目成本将直接关系着项目的盈利能力。2.3规划设计成本对于建安成本的控制，最佳控制节点是在规划和施工图设计阶段，户型结构、单元面积是否适应未来市场的需要；配套工程能否满足社会进一步发展的要求，能否尽可能地避免建成后的二次施工；施工图设计是否科学、合理而乂经济

7、，都需要在本阶段进行准确的把关，避免施工图中过分保守的设计及各专业间不优化的配合给项冃造成的成本浪费。3房地产前期成本控制措施该如何科学有效地做到项冃开发前期的成本控制能，概括地说，在土地竞买阶段，要对土地成本进行合理预测；投资决策阶段，要注重对项目进行充分的可行性研究以及准确地投资估算；在规划施工图设计阶段，耍重点利用专业知识对各专业设计方案进行优选，严格掌控建安成本。3.1土地成本的控制措施房地产企业对开发区域的所有潜在地块都需有足够的了解，比如土地的性质、各项用地指标等都要尽可能早的掌握，通过对较为丰富的数据分析、大量信息的

8、比对，清楚地认识各个地块的特点，在对未来市场发展趋势有了相对准确的预测后，利用本企业自身资源，有的放矢地确定目标地块及最佳的土地报价区间，为开发项目的总成本目标奠定一个良好的基础。3.2投资决策时的成本控制措施房地产企业对开发区域的地理人文环境、风