房地产开发工程成本管理措施探讨

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1、房地产开发工程成本管理措施探讨【摘要】在房地产项目开发中，工程成本管理对企业实现最大利益，起着至关重要的作用，水平高低成为企业的核心竞争能力。本文着重对成本控制方面进行了一些措施探讨。【关键词】房地产；工程开发成本；问题；措施引言当前社会环境下，政府对地产行业的监管更加规范、行业竞争更加剧烈，为适应不断变化的经营环境，必须加强成本控制力度，从而最大程度的提高企业的竞争和生存能力。1.房地产开发项目成本管理的意义成本是企业运行中的一项综合性管理指标。它的指数的变化可以反映出企业在管理能力上的变化和高低，可以说在企业的经营中有着最

2、为重要的地位。包括对所要实现的目标的管理；对实现目标的过程进行管理以及通过以上的过程为成本的管理提供数字依据。对企业的经营成本进行管理的重点和成本管理数字依据的收集，是以一个统一的规范和流程为标准，对企业每个经营阶段的收支控制的经验的延续。从一个企业的管理层面来说，确立一个行之有效的成本控制和管理的规则和工作流程是最为重要的基础工作。8本文主要讨论的是房地产开发工程成本的内容（如图1）。图1房地产开发工程成本控制2.房地产开发项目成本管理工作中存在的问题2.1认识程度有待提高纵观目前房地产企业的成本控制工作，由于多年以来都把注

3、意力放在了如何提高工程的收益利润，相应的对成本管制的工作就没有达到应有的重视。使成本管理没能实现为企业的目标制定和决策提供依据的作用，特别是对于进行长期作滚动式运行的公司，很大程度上不能真实的反映出企业工程项目的真正成本数据。2.2管理工作需要完善在一些房地产公司的管理过程中，只是把工程项目的成本控制作为单独的成本管理工作，比如规划阶段成本和工程设施的建设等成本的管理。2.3工程造价控制水平亟待加强工程造价的控制是企业实现利益最大化的重要手段，市场环境充满变数，工程造价管理的难度空前增加，在这样的条件下就更需要把工程造价的控制

4、工作贯穿的整个项目管理的过程中。提高工程造价的控制水平，就会使企业的最终收益，能够得到相应的提高。3.成本管控体系机制的设想8从整体来讲，现阶段标杆房地产公司（万科、中海和越秀等）已经相当重视成本管理，并对成本管理均有一套成熟的体系。从标杆公司来看，成本控制内容均包含（如下图）：1）采用目标成本管理方法，目标成本由总部下达及强控；2）重视动态成本管理；3）重视成本管理前置，总部发布限额参考指标及产品标准；4）应用信息化工具，建立成本数据库。针对现行状况，本文提出房地产开发工程成本管理，以“四模块，两平台，一流程”的机制进行循环

5、管理机制。“四模块”即为“成本目标控制体系”，“责任成本管理体系”，“动态成本控制体系”，“成本核算和后评价体系”，两平台即为“数据库平台”和“软件操作平台”，“一流程”即成本管理流程标准化。3.1“四模块”的建立四模块的跨度贯穿整个开发全过程（如图2）。图2全过程成本控制体系3.1.1目标成本控制体系所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。8目标成本管理体系贯穿于项目的规划草图设计（取得土地前，概算目标成本）、规划设计（取得土地后、目标成本）、方案设计（修详规后、修正目标成本）、施工图设计（施工图预算

6、、执行目标成本）等设计全过程，做到以目标成本控设计，而不是传统的设计完毕进行成本预算，做到层层控制，分层预警。3.1.2责任成本管理体系目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。“责任成本管理体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本管理体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。3.1.3动态成本控制体系由于工程的动态变化，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须要进行有效的动态管理，建立详细的和可操作的

7、动态成本信息系统以及保持动态的监控。纵向轴线包括招标期（图纸标准化、限额设计、模拟清单）、施工期（施工图预算、图纸变更、施工签证、季度调差）、结算期（工程结算）。其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重，建立动态成本台账。8横向动态成本包括实际发生成本和实付成本。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目

8、成本执行的全貌。3.1.4成本核算和后评价体系成本核算主要包括统一的核算科目和口径，跨期成本分摊，不同产品成本分摊方法。同时，仍要解决的问题后评价体系通过后评价提高成本预测的准确性，同时可以提高成本管理体系的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评价，主要从以