合肥伟华置业黄山公园综合体项目项目定位及产品建议P.ppt

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1、伟华置业（合肥宿松路口项目）产品建议谨呈：尊敬的开发商及代理公司2021/7/30本报告要解决的核心问题前提：市场可实现+地块特性本报告要解决的核心问题是项目城市都心化、地段价值最大化城市都心化和地段价值最大化容积率最大化控制成本高品质商业最大化1232报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定3我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流第二层级：品牌目标。此项目力求成为公司在合肥市品牌昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成公司

2、地产品牌，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力客户整体目标项目背景和约束条件总规划面积11.13平方公里的黄山公园，今年将全面启动建设。所在区域为规划中的省级政务区内，本项目周边具有较多同质项目地块性质是商业及居住用地141战略下省级政务区城市核心功能的带来的市场机会，都心政务、都心商务、都心居住，都心商业的最佳板块地块技术指标中容积率、限制高度等未定4报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定5地块处于合肥市省级政务区核心位置，周边交通、配套等优势明显项目位于合肥市省级政务新区域内，为老城区、滨湖区、

3、经开区、市政务区汇集地带，项目周边地产项目形成一定规模，是合肥最具升值潜力的区域之一项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施必将齐全距离规划中的黄山公园步行仅几分钟路程6地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是配套因素和价格因素项目的优势：区域价值：合肥141战略的重点发展区域，省级政务新区内，几大区域的交汇处地段价值：项目所在地，是省级政务新区的起点，同时也在合肥南进的主轴线上，地段价值在合肥最高。省级政务新区内的大盘之一，市场认可度较高认知度价值：在合肥人心目中，项目地块是未来城市发展连接点，置业的最理想选择地城市规划：附近南门汽车站、对面望

4、湖美家居将带动周边形成又一繁华商圈项目的劣势：外部：周边环境目前较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业配套不全，区域还没有形成高端居住地区的氛围。内部：拿地成本高决定产品价格必将居于高价位运行。7项目界定：属性诠释中心城区城市传统中心区域与滨湖区、经开区和市政务区交汇处规模较大占地面积约200亩，纯高层建筑配套齐全购物、教育、医疗、运动设施齐全地价高未来重点发展区域的绝版地块，地价较高影响力大项目因地段等优势，项目必将引起广泛关注省级政务区内的、高地价的、规模较大的、高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘8报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标

5、和约束条件项目定位结构化分析和问题界定9C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突增强高层认知合理,提高容积率，稀释地价R1R2领先市场的综合素质,高性价比高文化价值打造合肥最高品质标竿楼盘目前市场销售最为稀缺的是多层产品项目周边高品质楼盘较多R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果？R2利润最大化要求可售商业利润贡献最大化周边商业配套不全，不符合项目定位10Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题Q1.如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂？

6、Q2.如何在同质楼盘中独树一帜建立地标影响？Q3.启动资金有限成本控制的情况下如何打造高品质？11报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定12项目整体战略定位研究思路项目战略定位市场分析成功模式研究竞争分析客户分析13目前产品由多层向高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以高层为主导合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，

7、由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。市场分析14目前合肥市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争公园景观、湖景、城市人文资源资源的竞争市级政务区、老城区、高新区、滨湖区区域的竞争未来主要竞争对手楼盘的竞争竞争分析15启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、创建价值体系项目明显优于其它楼盘的最核心价值是区位价值，是合肥人对