区域房地产投资决策影响因素研究

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1、区域房地产投资决策影响因素研究　　本文根据房地产投资的特点，结合我国房地产业的现状，将房地产投资过程面临的影响因素划分为内部因素和外部因素，并对这两种因素进行了较为系统和详细的分析。通过分析，有助于投资者做出更好的投资决策，有效制定各种管理措施，控制和防范风险的发生。一、引言随着房地产行业的大发展，规模化越来越高的房地产开发公司不再局限于单个城市地段上的选择投资，而是开启了在全国性跨区域的投资的新时代，使之进入了一个以区域选择为核心竞争力的竞争格局，即区域房地产投资。同时由于我国地域广袤，各区域

2、之间的差异，加上区域房地产资金投入大、建设周期长、影响因素多，风险明显高于一般产业。多家知名房地产公司盲目投资，都经历了多城市扩张又逐步收缩战线的过程。面对日益激烈的房地产市场竞争，正确的决策成为投资的关键。区域房地产投资面临的因素多种多样，其影响程度也各不相同，具体分析这些影响因素是决策者需要考虑的首要环节。二、区域房地产投资决策外部影响因素分析9区域房地产投资决策面临各种因素的影响，包括社会、文化、政治、地理、经济的方方面面。一个区域性的某项房地产投资项目所受的影响因素可以分成内外两大部分。

3、外部因素有以下三方面：1.经济因素近年来，房地产行业对我国国民经济起到了重要推动作用。另一方面同，国民经济发展也为房地产行业的进一步发展创造了有利条件。经济周期波动会影响到房地产投资。一般情况下房地产企业大都向银行贷款，而财政政策和货币政策是国家在经济周期波动中最强有力的宏观调控手段。因此经济波动会经过财政政策和货币政策传导给传递给房地产投资，使房地产对经济波动呈现出高度敏感性。因此稳定的经济增长、较低的投资风险、低利率和低通货膨胀会给房地产投资以良好的基础。2.政策因素政策法规在调整投资关系、

4、保障投资利益、调节资金走向中起重要作用。在我国，产业政策和金融政策极大程度的影响着房地产行业。91990年5月国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例》，为土地市场的发育提供了法律支持，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。1994年的《城市房地产管理办法》出台，房地产市场进入调整，消化和稳定阶段。1996年全面推行住房公积金制度。1998年的《深化城镇住房制度的改革和加快住房建设的通知》取消了住房实物分配启动房地产的发展。2003年的央行的121号文件《关于进一步加强房

5、地产信贷业务的管理的通知》加强房地产信贷管理，提高第二套房首付。国务院18号文件《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》开始征收房产税。2005年面对投资规模过大，房价过高，结构不合理。国务院发布《做好稳定住房价格的工作建议》，全面深化对房地产的调控，控制投机，引导消费。从房地产新政到当前的国五条出台，政府每年都会对房地产进行调控，对房地产行业影响深远。同时房地产投资对城市规划这一行政手段特别敏感，房地产开发必须以城市规划为依据，土地规划中用地性质、建筑密度、容积率、绿化率等各项指标是企业房地

6、产投资时必须考虑的基本因素。因此，投资者在进行项目规划时，必须充分考虑政策因素，从总体上把握项目的宏观投资环境，使各项决策在政策法规限制范围内依法进行，为项目的顺利开展提供政策法律保障。3.社会文化因素社会文化因素复杂而微妙，其中有些因素也会对房地产投资产生一定影响：（1）消费理念9由于地域差异以及文化差异，会对消费者的消费理念产生重要影响。与西方人相比，东方人普遍重视房地产投资，对消费信贷也呈现出较保守心态。从我国来看，不同地区对房地产的投资与消费理念也呈现出很大差异。例如，江浙等长三角地区与

7、东北地区居民的购房理念公认存在很大差异，同为发达地区的长三角地区与珠三角地区居民购房理念也不尽相同。（2）社会信誉由于房地产业属于资金密集型产业，投资大、涉及主体多，社会信誉往往对地产投资产生决定性的影响。在一些地区，诚信环境差，市场秩序得不到应有保障，经济活动不能公正、有序的进行，使房地产投资企业面临非常高的市场风险，对地产企业本身甚至整个地区的经济持续发展带来严重威胁。近年来我国一些地区出现的“跑路潮”、“断供潮”都生动的说明了这一点。（3）文化公共设施一般来说，居民文化素质较高、公共设施完

8、善、社会综合环境好的区域能够很大程度的促进区域集聚，房地产价格也相应较高。反之，人们往往不愿在公共设施不完善、人员构成复杂、居民素质偏低的区域安家就业，这类地区的房地产价格一般要低于平均水平。（4）社会治安因素9社会治安因素也是业主进行物业购置时要考虑的重要因素。一些房地产项目经常由于选址于犯罪率高、社会治安较差的地区给最终销售带来很大困难。三、区域房地产投资决策内部影响因素分析内部因素相对于外部因素来说是各个区域自己独有的特色，可以概括为四方面：1.区位因素在房地产投资中，地产是第一性的，而房