基于房地产企业土地增值税税收筹划研究

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1、基于房地产企业土地增值税税收筹划研究　　【摘要】当前，我国房地产市场处于低迷状态，主要原因是我国房地产价格长期以来居高不下，其中税费比重大是一个重要因素。土地增值税在房地产开发企业税费中占有相当大的比重，如何合理安排税收以减轻企业税收负担，成为众多房地产开发企业的要事。文章在论述税收筹划内涵的基础上，提出了房地产开发企业土地增值税筹划的基本方法，以期达到减轻企业税负，降低房价的目的。【关键词】房地产企业；土地增值税；税收筹划10房价过高成为我国经济社会最受关注的焦点，随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，2

2、011年我国房地产市场景气逐步回落，尤以一、二线城市景气下降较为明显。新建房屋交易量增幅持续保持低位，二手房交易量持续下降，部分城市已降至2008年金融危机时的水平。房价地价涨幅回落，房价稳中有降城市数量逐月增多，居民购房意愿持续下降。当前，我国房地产市场处于低迷状态，产生这个状态的主要原因是我国房地产价格长期以来居高不下，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%左右，而国内却高达50%～60%。在房地产税费中，土地增值税由于税率较高、税负较重而引起社会广泛关注。如何通过税收筹划的途

3、径有效降低土地增值税，在保证其基本利润率的前提下使房价进一步降低，成为房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。一、土地增值税税收筹划的基本内涵土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。该税是房地产开发承担的一项重要税种。税收筹划受到房地产企业的普遍关注，主要原因是土地增值税税率较高，并且实行超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担差距较大，所以，税收筹划的空间也大。税收筹划是指在符合税法立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利

4、用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和现实技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排来实现税款节省。房地产企业由于在开发及经营过程中通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。在税收实践中，房地产开发企业可根据其特点和经营业务，采用不同的土地增值税税收筹划方法。二、土地增值税税收筹划具体方法分析土地增值税税收筹划是在税法允许的前提下，

5、从降低税基和税率两个角度展开的。10（一）减少销售额的筹划土地增值税是房地产开发承担的一项重要税种，是房地产开发的主要成本之一。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，在确定房地产售价时，要考虑制定价格的收益与享受税收优惠政策的关系。例1：东方房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入1020万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为200万元，投入400万元的房地产开发成本，房

6、地产开发费用为50万元（准予税前扣除），与转让房地产有关的税金为70万元。根据税法的规定，该项目可以加计扣除（200+400）×20%=120万元。该房地产企业的增值率为（1020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。由于增值率为21.4%，该纳税人应该按30%的税率缴纳土地增值税，即：土地增值税=（1020-200-400-50-70-120）×30%=54（万元）税后利润=1020-200-400-50-70-120-54=126（万元）如果东方公司进

7、行税收筹划，将该批住宅的销售价格降低为1008万元，则该公司的增值率为（110008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为1008-200-400-50-70-120=168（万元）。进行税收筹划后东方公司减轻税收负担168-126=42（万元）。（二）增加扣除项目的筹划房地产企业在房屋销售价格不变的情况下，增加可扣除项目金额，增值率会降低，从而带来应纳土地增值税税额的减少。这样做的好处：一是可以免缴或少

8、缴土地增值税；二是提高了房屋质量，改善了房屋配套设施，提高企业的市场竞争力。例2：上例中，假定其他条件不变，住宅售价仍然为1020万元，但是东方公司增加了住宅内部设施，使其可扣除项目金额增加到850万元（原为840万元，即200+400+50+70+120=840万元），则土地增值税情况为：增值额=1020-850=170（万元），增值率=170/850=20%，如此，东方公司土地增值税可以免税。税