基于房地产企业的土地增值税税收筹划分析

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1、基于房地产企业的土地增值税税收筹划分析　　摘要：最近几年我国出现了房地产开发热，房地产开发项目不断增多，但房价一直居高不下，成为老百姓普遍关心的一个问题。我国房地产价格过高，使得房地产市场逐渐处于低迷状态，影响了房地产行业的健康发展。房价过高的一个主要原因是因为房地产企业的税费负担较大。本文将对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行简单的介绍，探讨房地产企业合理规划土地增值税的方法。关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划前言：房地产企业的土地增值税是房地产开发税收之中的重要组成部分，对房地产开发企业以及房地产市场具有很大影响。房地产企业的土地增值税的纳税机制具有一定的特殊性，必

2、须对房地产企业的土地增值税进行科学合理的筹划，才能对企业发展起到促进作用。税收筹划涉及到企业发展的诸多方面，安排不当很容易出现问题，科学合理的税收筹划可以在一定程度上对房地产价格进行控制。一、房地产企业土地增值税税收筹划7土地增值税是针对一些单位与个人，在对国有土地的使用权、地上建筑物和附着物进行转让时，取得的增值额所征收的税。土地增值税是房地产开发企业众多征收税种中十分重要的一个，对房地产开发企业具有很大影响[1]。税收筹划是企业财务管理的重要内容，企业对税收进行筹划，可以提高财务管理的水平，减少在税收方面的支出，增加企业的经济效益，所以，合理的税收筹划对企业的竞争力提升与可持

3、续发展至关重要。税收筹划一直受到房地产企业的高度重视，是由于房地产企业的土地增值税的税率很高，其特殊性是可以在纳税机制中进行超率累进税率，具有很大的跳跃性，有很大的税收筹划空间。所谓税收筹划，就是在法律允许的范围之内，纳税者根据税法中的相关规定，采取一定的技术和方法，对经营活动、财务活动等进行合理、科学的安排，从而达到减少税款的目的。企业通常都会通过税收筹划的方式来节约税款，减少开支，提高企业的经济效益[2]。房地产企业在进行房产开发和经营的过程中，经常会投入大量的资金，投资风险较高，收益周期长，见效缓慢，并且在整个开发和经营的过程中，涉及的税收种类多，税收金额十分巨大。所以，房

4、地产企业对税收进行筹划很有必要，不但可以有效的控制税收成本，减小税收的风险，还能够提高企业的综合竞争实力，促进房地产企业的发展。二、房地产企业土地增值税税收筹划的主要方式2.1设立销售公司进行筹划7土地增值税的纳税机制比较特殊，采用的是超率累进税率的方式，根据规定，对于那些增值税率在20%以下的普通住宅，都可以对其免征土地增值税。土地增值税的纳税人在对房地产进行销售或者对土地的使用权进行转让时，可以在过程中适当的设置一些销售的环节，将增值额进行分解，增值额由高转低，可以降低增值税的税率，使其在土地增值税的适用范围之外[3]。设立销售公司，房地产企业可以将房地产项目进行合理的定价之

5、后，转让给销售公司，这样人为的调节和筹划，可以减少企业承担的土地增值税。2.2合作建房或者代建房方式合作建房是指在房地产开发过程中，采取双方合作的方式，一方提供土地，另一方提供资金，共同完成建房工程。代建房是指客户需要开发建设的房子，可以由房地产开发公司进行代建，开发完成之后可以向客户收取一定的代建费用。根据国家税收的优惠政策，合作建房可以免征土地增值税，代建房的行为虽然取得了一定的经济收入，但是没有房产产权上的变更，只是劳务费的一种，所以也不在土地增值税的征收范围之内。房地产开发企业可以利用这两种方式，减少企业的税收支出，减轻企业的税收负担。2.3利用特殊扣除项目规定7扣除项目

6、可以在一定程度上减少房地产开发企业的税收，是房地产企业进行税收筹划的主要方式之一[4]。土地增值税的实施细则之中，有关于利息支出的扣除项目的规定，利用这项规定，可以在一定程度上减少房地产开发负债经营的较高利息，降低税收支出。也可以利用房地产开发之中的公共配套设施的投入扣除方式，适当的增加对公共配套设施的投入，并将这些投入算在开发成本之中，进行扣除的累计。三、房地产企业土地增值税税收筹划中存在的问题3.1缺乏科学合理的筹划计划与方案由于缺乏对房地产土地增值税税收筹划的正确认识，很多企业并没有对税收筹划给予相应的重视，在进行税收筹划时过于盲目，没有制定科学合理的计划和方案。税收筹划的

7、方式比较单一，不能满足房地产行业高速发展的需求，也不利于房地产企业的健康发展[5]。在对房地产土地增值税进行税收筹划时，缺少专业的人才，现有管理者的筹划能力有限，在一定程度上增加了企业的税收负担。3.2缺少对房地产产品的利用意识房地产企业在对房地产进行开发和利用时，通常会开发许多房地产产品，这些产品如果能够很好的加以利用，可以在一定程度上减轻房地产企业的税收负担。但是，现在很多房地产企业并没有认识到这个问题，缺少对房地产产品的利用意识，没有根据国家政策对其销售情况进行利用和调整，