基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划分析

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1、基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划分析土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的和个人单位并针对其转让房地产所取得增值额进行征收的一种税收。房地产企业主要从事着对房地产的开发和销售工作。这其中，土地增值税影响着税后利润。在提高盈利能力和降低房地产企业成本上，应该有效的筹划土地增值税和进行合理的避税。本文主要来阐释几种主要土地增值税筹划方式及其有效性。我们应该了解纳税筹划的原则，这样才能对房地产企业土地增值税筹划进行科学有效的分析。（1）事先筹划：就是说税务筹划必须在纳税前通过对企业生产经营活动过程的规划与相应的控制下来

2、协调进行。（2）遵纪守法：此条规定明确了纳税人对国家纳税的义务及其立法精神的宗旨。要求其必须按照合法的节税方式来促进企业的发展。（3）经济且有效：企业在进行税务筹划时应该进行一定的“成本效益分析和讨论”然后对当前的经济情况有所掌握。在进行税务筹划的时候不能单单只注重纳税环节中个别税种的节税从而导致忽略了筹划方案而引发的多余费用的支出。1.以临界点税率为基础筹划土地增值税《土地增值税暂行条例》中第六条规定的计算增值额扣除项目包括：取得土地使用权随支付的金额、开发土地所需的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用及建筑物的评估价格、与转让房地产的有关税

3、金、财政部所规定的其他的扣除项目。《土地增值税暂行条例》中第七条规定土地增值税实行四级超率累进税率：增值额没有超过扣除项目金额50%的部分。其中税率为30%、增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%部分，其中税率为40%、增值而超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。《土地增值税暂行条例》中第八条规定了可以免征土地增值税的情况：纳税人建造普通标准住宅并出售且增值额未超过扣除项目金额20%的、被国家依法收回和征用的房地产。首先在房地产立项时对房地产开发的产品进行测定。如果设定的开发产品为住宅，在规划时尽量

4、将产品开发为普通住宅，以满足普通标准住宅优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税（2006）21号规定（略）。《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税（2006）141号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发2005）26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件：①住宅小区建筑容积率在1.0以上；②单套建筑面积在120平方米以下；③实际成交价格低于同级别土地上住房平均

5、交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。即在项目立项时1、控制建筑的容积率在1.0以上，2、户型设计时，将面积控制在普通标准住宅的面积标准内。其次，房地产公司可以通过适当减少销售的收入或对可扣除项目金额进行一定比例的增加，从而将增值税率控制在20%以下并达到减免增值税的目的。因为以上筹划方式都是通过调整临界税率在基础上进行的，因此叫做关于临界税率的增值税筹划。其方法主要分为两类：房地产企业利用控制自身的房地产价格

6、来进行增值税的筹划；房地产企业通过增加可扣除项目金额进行增值税的筹划。利用对房地产价格的控制权对企业增值税进行筹划的方法主要分为两点：降低房地产价格并将增值税调整在20%；通过降低房地产价格把增值税从高税率等级降为低税率等级以减少增值税。1.1减免土地增值税的筹划《土地增值税暂行条例》中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过总成本的20%时，免征土地增值税。所以，房地产企业将增值率控制在20%这个临界点上，就可以有效的避免缴纳土地增值税。1.2减少土地增值税的筹划此类税收筹划主要分为三种形式：通过对房地产价格的控制并将增值税率从40%降到3

7、0%；将增值税率从50%调到40%或30%；将增值税从60%调到50%、40%或者30%。减少增值税的效果不如减免增值税的筹划方式效果好。2.增加可扣除项目金额的税收筹划土地的增值是以增值额度和扣除项目金额的增值率大小进行征收工作，增值率越大，增值税越高，下面举例说明：房地产开发商在开发项目时，取得土地使用权花费金额200万元，房地产开发的成本是400万元。如果企业产生的利息费用，能按照转让房地产项目计算分担，提供金融机构相关证明，则是：房地产开发费用=利息+（200+400）×5%=利息费用+30万元，如果企业利息无法按照转让房地产项目计算，或无

8、法提供金融证明，则是：房地产开发费用=（200+400）×10%=60万元，这样的结果比预算高出30万元。（1）企业应根据