论房地产企业工程管理问题和优化措施

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1、论房地产企业工程管理问题和优化措施　　【摘要】房地产企业项目管理是企业的核心，在进行项目管理之前开发商加强自身的经营管理水平，注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，以便获得良好的经济效益和社会效益。文章结合房地产企业在工程管理中遇到的问题展开分析并提出对策，对加强房地产工程管理有着重要的现实意义。【关键词】房地产企业；工程管理；合同管理1、房产企业工程项目特点工程管理可具体主要分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只

2、有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。特点包括了①位置固定，项目单一；②资金占用大，回流周期长；③风险大；④项目管理相对粗放。2、目前房地产工程管理出现的新问题2.16项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。2.2管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往

3、只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。2.3委托监理存在的问题。权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理

4、队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。2.46施工阶段履行合同不严谨。施工合同中内容不全面、条款不严谨，由于建设工程承发包合同条款多、文件涉及面广，合同中技术要求、工程范围不是很明确，合同中条款互相矛盾、存在错误、用词异议性问题常常难免。造成工程质量难以保证、工期延迟、工程造价难以控制，合同执行必然受阻，导致建设工程施工合同履约率低。2.5对工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言.工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收

5、也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。3、房地产工程管理中的关键问题分析3.1成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。3.26质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保

6、证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买.房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。3.3进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。3.4安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊

7、重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。4、提高房地产工程管理水平的对策4.1熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。4.26严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设