统一利率政策与房地产价格区域差异的理论与实征分析.pdf

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1、锯j哮r硒宪考考2010年第22期(总第2294期)统一利率政策与房地产价格区域差异的理论与宾征分析山东财政学院沈丽李文君李琴一揭贷款实际利率越高，则房屋价格越低。、引言2007年美国次贷危机和2008年全球性金融上述研究都是针对统一房地产市场进行，但危机的爆发，把主要国家政府和经济学家的目光是房地产市场是区域性市场，由于房地产商品自牢牢地集中在房地产信贷领域。无论在发达国身的不可移动性和房地产消费的区域性，不同地家还是发展中国家，房地产业的发展都高度依赖区房地产难以互相替代，这使得房地产市场的发银行信贷，无怪乎被称为“第二金融”。采用金展呈现区域性不平衡。对于这～问题，周京奎

2、融手段，尤其是货币政策手段对房地产市场进行(2005)选取14个城市对房地产价格波动与投机宏观调控成为世界各国的惯常做法。行为的关系进行了实证研究，结论认为城市之间在中央银行利用货币政策对房地产市场进的价格波动幅度存在差异。周京奎(2006)对我行调控过程中，利率是作为货币政策的主要中介国12个城市的实证研究结果显示，利率与房地指标存在并且发挥作用。国内外学者的理论与产价格指数呈现负相关关系。张婷婷(2008)以经验研究证明，房地产价格与利率之间存在密切上海市和黑龙江省两个地区为样本计算发现，两的联系。Kau&Keenan(1980)认为利率与房地个地区的房地产周期是不一致的，

3、影响因素也是产需求呈反比关系，提高利率将导致投资房地产不一致的，并指出统一的房地产调控政策造成了价格同时下降；Harris(1989)分析发现名义抵押事实上的政策不公，应针对不同区域的房地产市贷款利率与房地产价格呈反向关系；Abraham和场发展状况制定相应的区域发展战略。Hendershott(1996)揭示了房地产价格上涨幅度梳理现有研究文献，我们可以发现中外房地和利率成负相关；GeoffmeenMarkAndrew(1998)产市场面对的利率环境是不一样的。国外市场认为利率的变化是促使房地产价格水平高涨的上的房地产价格和利率都是市场价格，由房地产主要因素；Ad~anCoo

4、per(2004)发现英国抵押贷市场和资金市场的供求决定，但是在我国实行利款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格率管制的背景下，存贷款利率都由中央银行统一波动幅度减弱，但是近期该利率机制却是房地产调控，房地产市场价格由供求决定，那么作为政价格持续上升的主要原因。郭科(2006)、易宪策变量的利率对房地产市场的作用机制和政策容(2006)等指出，我国货币政策可以影响房地效果是否存在差异呢?同时，全国统一的利率政产价格，利率对房地产价格的影响比货币供应量策对不同地区的房地产价格是否会产生不同的更为显著。张涛、龚六堂等(2006)研究表明按影响以及二者之间的相关性如何，现有文献囿于

5、●●锯街掰宪考考2010-g-~g22期(总第2294期)度的季度数据作为样本。考虑到数据的对应性29日贷款基准利息升为5．58％，依旧给出了相和横向可比性，选取房屋销售价格指数作为住宅应的优惠利率5．31％。直到2005年3月17日，价格指标。选取相应区问的贷款基准利率和个取消了优惠利率政策，房贷利率回归同档利率水人住房贷款利率作为利率政策指标，其中贷款基平，但同时规定可以最多打九折，即最低5．51％，准利率指一年期贷款利率，用来衡量房地产开发2006年8月l9日又将此比例扩大为八五折，2008商的融资成本，而个人住房抵押贷款利率可以衡年10月27日更是放宽到七折。由于考虑到

6、各家量消费者的资金成本(相关的全部数据均来源于商业银行之间存在竞争关系，竞争的结果就是价国研网、中国人民银行网站和中国国家统计局的格降为最低，因此本文用折扣后利率计算。统计公报)。2．不同区域房地产价格的变动。东部地区(二)数据统计特征分析。房价总体上波动幅度较大，基本没有整体走势平1．名义贷款基准利率和个人住房贷款利率稳的时段。房价总水平较其他两个地区略高。的变动。近半数城市的房价在2004年前后有一轮上涨。如图2所示为2001～2009年第二季度名义中部地区绝大多数城市的房价在2001～2004年贷款基准利率和个人住房贷款利率的变动情况。和2005～2007年走势相对平稳，

7、2004～2005年中国人民银行制定的统一贷款基准利率自1995以及2007～2008年波动幅度较大。同时中部地年的12．06％以来经历降息周期，一直持续到区房价的波动区间较窄，房价的最高价也比东西2002年2月21日降为5．31％。之后经过了两部地区要低，说明中部地区房价相对理性，炒作年的谷底，于2004年10月29日升为5．58％，从成分较少。西部地区的房价在2001～2004年和而开始了升息周期，直到2008年9月l6日开始2005～2007年走势相对平稳、波动小且水平值高频率的降息，