保障性住房对商品房价格的影响_基_省略_999_2007年面板.pdf

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1、*保障性住房对商品房价格的影响)))基于1999~2007年面板数据的考察o王先柱赵奉军[摘要]通过构造一个简单的供求模型分析我国保障性住房建设对住房市场的影响,结果表明,由于保障性住房分流了住房需求并提供了更低价格的房源,商品房的价格因此会走低。在实践中,我国保障性住房面临困境的根源在于地方政府在保障性住房上缺乏激励,导致保障性住房建设短缺,迫使更多的人涌向商品房市场,从而推高其价格。为此,中央政府应当采取有效措施激励地方政府加大保障性住房建设力度,促进房地产市场健康发展。[关键词]住房保障;商品房价格;面板数据[中图分类号]

2、F293133[文献标识码]A[文章编号]1006)012X(2009))05)0143(05)[作者]王先柱,经济学博士,副教授,安徽工业大学经济学院,安徽马鞍山243002赵奉军,经济学博士,讲师,南京大学经济学院,江苏南京210093[1]全停止经济适用房建设(茅于轼,2008)。理由是:/如果大一、引言量搞限价房和经济适用房,大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房,商品房自然就随之减少,届时房价是否会更住房作为一种与民生密切相关的带有公益性质的特殊产贵则是一个问题。0很明显,这种论断不仅在理论上值得进一品,能完全遵循/

3、价高者得0的市场原则吗?无论中外,答步探讨,在实证方面,也需要我们给出证据以证实或证伪上案都是否定的。既然不能完全遵循价高者得,那就必然意味述论断。着政府会干预。在我国,体现政府对住房市场干预的最明显在本文中,我们将通过一个简单的供求模型分析保障性的证据就是保障性住房建设。所谓保障性住房,是指政府提住房建设对商品房价格的影响。本文的理论分析和实证研究供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保表明,保障性住房建设的推出不但提供了价格更低的房源,障性质的政策性普通居民住房。同时也降低了商品房的价格。保障性住房从它诞生的时刻

4、起,就一直争议不断。相应的政策也一直在调整。从1998年的/住房供应主体0到2003二、模型年的/政策性商品住房0再到现在的/租售并举0、/政府回购0制度,保障性住房建设一直处于舆论和政策的漩涡之中。首先来看一个简单的住房市场供求的数理模型。由于住例如有学者认为,以经济适用房为主体的保障性住房并没有房在绝大多数情况下,需要购房者融资,且融资额度大(相降低房价而是助长了房价,并且引发了惊人的腐败,要求完对于购房者收入)和期限比较长。可支配收入、利率和可借*基金项目:国家社会科学基金重点项目(08AJY010)、国家社会科学基金青年

5、项目(09CJY032)的阶段性成果。143NO.5.2009REFORMOFECONOMICSYSTEM贷资金的关系一般符合年金的现值公式。即:*Aly+Ucc-Lli*均衡价格为:p=,成交量为:QeB+Ue1-(1+i)-tlB=kYt(1)titAly-Blcc-Lli=UBl+U上式中,B表示可贷资金总额,k表示收入中用于还贷的对原有的商品房价格和成交量而言:比例,y表示收入,i表示按揭利率,t表示还款年限,如果我1-(1+i)-t*Ahy+U(cc+cl)-Lhi*们不考虑复利,上式可变为B=kYt=kYpc=,Qc

6、tB+UihttAhy-Bh(cc+cl)-Lhi,再可以转换成我们熟悉的月或年还款额的恒等公式,=UB+U1+tih***B(1+ti)=tkY。可见无论是单利还是复利,可贷资金都是家我们可以很容易证明(证明过程略):pe

7、减少和有效供给增加的同时,上式取对数后可以转化为近似线性函数如(3)所示:商品房价格怎么会被推高呢?我国商品房价格确实在1998年Qd=Ay-Bp-Li(3)以后,确切的说是在2000年以后加速上涨,这段时间也正是其中,y代表可支配收入,p代表住房销售价格,i代表按揭全国经济适用房快速兴建的时期,二者发生在同一时期并不贷款利率。由于市场的总需求来自两部分,一部分是低收入意味着后者就是前者的原因。但是否会出现这种情况,即由者,另一部分是高收入者,则(3)可以分解为:于经济适用房建设规模的扩大,大量的土地用于经济适用房Qdl=Aly

8、-Blp-Lli和Qdh=Ahy-Bhp-Lhi,建设,导致商品房建设的土地减少,从而推高地价最终推高其中A+A=A,B+B=B,L+L=Llhlhlh商品房价格呢?这种情况在理论上是可能存在的,但在实践住房供给函数可以表述为:中,用于商品房建设所需的土地短缺并