房地产企业筹资风险研究

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1、房地产企业筹资风险研究　　摘要：房地产业做为典型的资金密集型企业，它的特点是：投资大、风险高、地域性强、供应链长、周期长。所需资金极其庞大，如此庞大的资金需求光靠房地产企业本身是无法解决的，必须借助外部支持。文章论述了房地产企业的筹资现状、筹资风险的成因分析及其防范措施。关键词：房地产企业；筹资风险；分析一、房地产企业的筹资现状资金就是房地产企业的血液。不同的筹资方式其筹资成本也不同，筹资风险也不同。以适合的风险及时足够地筹措项目所需资金，是房地产企业资本运作中最主要的一环。目前我国房地产企业面临着筹资渠道单一、筹资难的问题，主要体现在以

2、下几个方面：（一）银行信贷是房地产资金的主要通道10房地产企业所需资金主要来源于自筹资金、国内银行贷款和其他资金来源。还有一小部分（大约占20%左右）是利用外资。也就是说，前三项是最主要的资金来源。先看自筹资金，主要来源于房地产企业的商品房销售收入。而购房者大部分都是按揭贷款购房，若首付30%，其余的70%依然来自于银行贷款。再看其他资金来源：如施工企业垫付的工程款，大部分也来自于建筑业贷款；还有定金及预付款，也有相当大的比例（60%—70%）来自银行贷款。如此算来，房地产企业所需资金大部分都来源于银行，可见房地产企业对银行的依赖程度，银

3、行在房地产企业的筹资渠道中，地位可谓是“江湖老大”。这也同时反映了我国房地产企业筹资渠道的单一化，弊端也是多多：一旦开发商在整个经营过程中，某一个链条出现问题，风险就会直接传至银行，最终则是银行承担了全部的风险，这对整个国民经济的健康发展是极其不利的。虽然近几年来，国家出台了一系列宏观调控政策提高了贷款的门槛，但银行作为房地产企业资金来源的霸主地位在短期内依然是无法改变的。（二）股票筹资和债券筹资在房地产企业资金总额中所占的比例小上市进行资金的筹集可以降低筹资成本，是较好的筹资渠道。但我国对房地产企业上市有较严格的规定。绝大多数的房地产企

4、业无法达到上市条件，这个通道是堵死的。截至2011年末我国房地产上市公司数量为135家，占全国房地产企业总数较少，在全部上市公司中占有份额更少。10房地产债券收益高，安全性好，是很好的金融品种，但在我国却很少。我国最早出现的房地产债券是1992年由海南经济特区的开发商推出的“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”。这三种债券都是为具体的项目而发行的。1992年9月，北京远华房地产又发行了利率为10.1%，3.5年期限的债券，金额2900万元。另外，1998年以来，深圳振业集团股份有限公司发行了“深圳业债券”，北京首都创业集团发行了“

5、首创债券”，北京市房地产开发经营总公司发行了“莲花小区建设债券’”，北京华远房地产股份有限公司发行了“华远债券”。但近几年来，房地产企业发行债券的数量极少，因为许多房地产企业，尤其是中小房地产企业根本无法达到发行债券的条件。将来，随着我国企业债券市场运行机制的不断完善，债券投资对房地产企业而言将会有越来越大的发展空间。（三）房地产信托倍受瞩目10房地产信托是信托投资公司发挥专业理财优势，聚集若干投资者的资金，投资于房地产项目，为委托人获取收益的行为。从长远来看，信托资金对房地产企业筹集资金起到了很好的补充作用。尤其是在当前银行信贷政策收紧

6、的情况下，房地产信托为房地产企业筹集资金提供了一个新的平台。目前，信托产品表现为两种形式：其一是信托投资公司直接向房地产企业注入股本，双方共同组建有限责任公司，共获投资回报。对资金链出现紧张的房地产企业，信托投资公司则一次性购买其部分资产帮助其渡过难关，待房地产开发项目实现资金回笼后再购回。这种方式适合于自有资金不足35%的房地产企业。另外一种运作模式是针对自有资金已达到35%的房地产企业：当该类房地产企业因政策、市场等原因造成短期资金缺口时，此时信托公司会定向给房地产企业提供贷款，使其实现资金的正常运转。但房地产信托资金的筹资总额总会受

7、到一定的限制。目前，受国家宏观调控政策的影响，房地产信托这种筹资方式也是举步维艰。二、房地产企业筹资风险的成因分析（一）缺乏多元化的筹资渠道前已述及，由于各种原因，目前我国房地产企业主要依靠银行贷款来支撑整个企业对资金的需求。也就是说，房地产企业的资产负债率特别高，且一直跌不下来。因为房地产企业在运营中需要大量资金，房地产企业的资金来源前已分析：包括自有资金（如注册资本金、资本公积金、其他自有资金），商业银行贷款；上市发行股票；房地产企业发行企业债券；房地产信托资金；房地产基金等等。但由于目前我国缺乏科学有效的房地产金融方面的法规体系，上

8、述许多筹资方式操作困难：如我国尚未出台产业基金法，使得房地产企业基金发展极其缓慢，由于房地产行业的特殊性，短期内其上市融资的愿望也难以实现。当下，房地产行业又被商业银行作为控制放贷的重点对象。