房地产企业筹资风险管理探讨

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1、房地产企业筹资风险管理探讨摘要：作为我国的经济支柱产业之一，房地产业的发展状况直接牵动和影响着我国其他行业的发展。由于投入资金数额巨大、资金占用时间长等特点，房地产企业筹资风险突出，因此，对房地产企业筹资风险管理进行探讨具有现实意义。本文基于房地产企业筹资风险的具体表现，分析风险产生的原因，并对如何防范筹资风险提出几点建议。关键词：房地产企业筹资风险风险分析风险应对随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市化建设、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速发展壮大，投资总额从1998年的3614亿元，逐

2、年增长至2012年的71804亿元，占我国固定资产投资总额的近四分之一。但因为资金投入量大、负债经营、回收期长和变现能力差等特点，房地产企业始终面临巨大的筹资风险。近年来，受全球金融危机和国内房地产调控政策的影响，房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进一步加剧，因此，对房地产企业筹资风险进行深入研究，寻求有效应对措施显得尤为重要。一、房地产企业筹资风险的具体表现（一）资产负债率高，偿债压力大作为典型的资金密集型产业，房地产企业资金投入量大、存贷周转期长，仅仅依靠企业自有资金显然不能维持正常的生产经营，所以企业要对

3、外举债。国家统计局发布的2012年统计年鉴显示，在1998年-2011年14年间，房地产企业的资产负债率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒标准，而且房地产企业的开发资金大部分于银行信贷，也就是说，其有息负债的比例非常大，一旦企业用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。（二）经营活动现金净流量为负值，企业资金链紧张按照证监会行业板块分类，2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现金净流量为负值，2011年上升为89家。房地产企业经营活动现金净流量为负值，说明企业经营业

4、绩差，现金流入不足以抵补其现金流出，造成企业营运资本缺乏，偿债能力下降，筹资风险显现。（三）面临再筹资风险目前，房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度在下降，这势必会增加企业再筹资的难度。房地产企业的开发资金主要来自于银行贷款，但随着国家不断上调存款准备金率，商业银行面临资金运营压力。在当前形势下，商业银行更是将房地产行业作为控制放贷的重点领域，这更增加了房地产企业的再筹资难度，企业面临再筹资风险。此外，对于上市的房地产企业来说，当资金使用效果不佳，息税前利润不足以补偿债务利息支出时，自有资金风险显现，企业想通过配

5、股、增发和发行可转换债券等再融资难度也会加大。（四）利率变动风险大利率波动对负债经营的房地产企业影响巨大，金融市场上利率的上升会使房地产项目实际价值减少，因为升高的利率对现金流折现，会使投资项目的净现值减少，甚至出现负值，从而引发投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，受通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率不断增长，导致企业资金成本增加，加大企业债务负担，导致还贷困难，预期收益减少。另外，近几年央行先后加息不仅增加了房地产企业的资金成本，而且使按揭贷款购房者购买成本迅速上升，从而抑制了他们的购房欲望，房地产市场需求降低

6、，从而导致房地产企业资金压力加大。二、房地产企业筹资风险的成因（一）过度负债，资本结构不合理房地产企业的项目投资需要大量的资金支持，但是一些房地产企业在新项目上马后，没有充分挖掘自有资金，仅仅考虑从银行或其他金融机构贷款，企业借入资金越多，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的筹资风险也就越大。（二）资金渠道单一从表1数据可以看出，国内贷款、自筹资金、其他资金一直是房地产业资金的主要。国内银行贷款约占资金总额的20%；自筹资金主要是由房屋销售转化而来，约占资金总额的31%；其他资金主要是由预售房款和定金组成，约占资金

7、总额的46%，比例最大，但按照个人放贷政策，房款中有60%-70%的部分属于银行或是住房公积金管理中心发放的个人按揭贷款，按此计算，房地产开发资金中约一半以上直接与间接来自银行信贷，资金渠道单一使筹资风险集中，一旦遇到银行信贷政策收紧或银行利率上升，房地产企业将面临资金危机。（三）不重视日常资金管理资金管理存在的问题具体表现在以下四个方面：一是资金管理意识不强。房地产企业在进行工程项目考核时只注重对项目的进度、质量和安全的考核，而忽略项目资金调拨是否按进度执行。由于没有建立完善的项目资金管理考核制度，企业容易发生项目资金被挪用、

8、使用效率低、资金成本过高等问题，这不仅增加在建项目的风险，也造成企业资源的浪费。二是不重视资金预算管理。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。但一些房地产企业对资金的预算管理不够重视，没有根据企业的实际情况编制资金预算计划，也没明确企业年度资金