土地增值税(新)-(2).ppt

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1、一、土地增值税的概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。二、土地增值税的特点（一）土地增值税的主要特点：1、土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次。2、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。3、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。4、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种。（二）土地增值税征收

2、的特点：1、以转让房地产取得的增值额为征税对象2、征税面比较广3、采用扣除法和评估法计算增值额4、实行超率累进税率5、实行按次征收三、纳税义务人所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。特点：1.不论法人与自然人。2.不论经济性质。3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。4.不论行业。四、征税范围条例明确：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。是否缴纳有三个要素：转让行为、国有土地、取得收入。五、计税依据和计税依据（增值额）有关的两个数据是收入和扣除项目。1.

3、土地增值额的确定土地增值额=收入-扣除项目应纳税额=土地增值额×适用税率注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或两档以上税率，就需分档计算。2.房地产转让收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。1）以交易价格为房地产转让收入2）以评估价格为房地产转让收入3.扣除项目金额的确定扣除项目金额包括：1)取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得使用权时按政府规定交纳的费用。2)房地产开发成本包括土地征用及拆迁补

4、偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3)房地产开发费用房地产开发费用包括销售费用，管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额。①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开

5、发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4)与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除房地产开发企业可扣除：（1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；（2）城建税和教育费附加。注意：由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。非房地产开发企业可扣除：（1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，

6、营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%；（2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）；（3）城建税和教育费附加5)财政部规定的加计20％扣除(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%例1某房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入4600万元。该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元，该写字楼开发成本为2000万元，该房地产开发项目的利息支出为200万元，其中包括延期还款的利息及罚息10万元，该房地产开发公司提供了金融机

7、构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元。（1）计算取得土地使用权所支付的金额。按《实施细则》第七条（一）项的规定，条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。例中这项支出的金额为800万元。（2）计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为2000万元。（3）计算房地产开发费用。①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以利息支出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了

8、延期还款的利息及罚息10万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支出为190万元（200—10），小于利息支出的扣除限额。②计算可扣除的其他房地