《土地增值税》PPT课件.ppt

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1、土地增值税LandappreciationTax本章重点与难点本章重点：1、征税范围的确定2、扣除项目的确定3、增值额的确定4、税收优惠政策本章难点：1、征税范围的界定2、扣除项目的确定3、应纳土地增值税额的计算确定第一节土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。长期以来，中国对国有土地采取行政拨付的无偿占用方式。实践证明，这种土地管理制度不利于提高土地资源的使用效益。在这种情况下，为了增强国家对房地产开发和房地

2、产市场的调控力度；为了抑制炒买炒卖房地产投机获取暴利的行为，保障国家的土地权益；为了规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，国务院于1993年12月13日颁布了《土地增值税暂行条例》，并决定自1994年1月1日起施行。财政部发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》），明确《实施细则》自1995年1月27日起施行，对1994年1月1日至1995年1月27日期间的土地增值税参照《实施细则》的规定计算征收。第二节土地增值税的法律规定一、纳税义务人转让国有土地使用权、地

3、上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。在土地增值税纳税人的确定上，需要说明的是，上述“单位与个人”，不论法人与自然人，不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是土地增值税的纳税人。二、征税范围土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。“转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“国有

4、土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱等。“附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。土地增值税的征税范围具体包括以下三层含义：1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地

5、使用权的行为。实际工作中，可以所转让土地的使用权是否为国家所有，作为界定其是否属于土地增值税征税范围的标准。2.土地增值税只对转让房地产权属（包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权）的行为征税，不包括未转让房地产权属的行为。实际工作中，可以房地产权属是否发生转让，作为界定其是否属于土地增值税征税范围的标准。例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不征收土地增值税。3.土地增值税只对有偿转让房地产

6、权属的行为征税，不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。实际工作中，可以房地产权属是否为有偿转让，作为界定其是否属于土地增值税征税范围的标准。在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。三、税率土地增值税实行四级超率累进税率。具体规定为：1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。3.增值额

7、超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。4.增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上述四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。第三节应纳税额的计算一、计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入额减除规定的扣除项目金额后的余额。（一）应税收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。（二）扣除项目及金额的确定1.取得

8、土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，具体有三种形式：①以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；②以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；③以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按