土地增值税纳税筹划策略(新)

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1、土地增值税纳税筹划策略…摘抄一、利息支出扣除法筹划依据《土地增值税暂行条例实施细则》（以卜•简称《实施细则》）第七条（三）中关于利息支出扣除项FI的规定：“凡能够按转让房地产项冃计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扌II除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额Z和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项冃计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扌II除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项H计算

2、分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扌

3、

4、除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%以内。例如：某公司购买地块、从事房地产开发主要依靠负债筹资（向银行抵押贷款），利息支出所占比例较高，考虑到分摊的利息均能够提供金融机构证明，公司财务部也能按开发项冃分别核算银行贷款和所支付的利息，因此在计算交纳土地增税时，采用据实扌II除利息并加扌II其他开发费用的方式。如果公司有一个房地产开发项目的

5、开发成木为15000万元（含地价3200万元），为该项目开发而向银行的借款达到14500万元，由于该项目的开发期较长，从2001年一直到2004年才办完竣工结算手续，历时3年多时间，仅银行利息支出就达到了2800万元（为了核算清楚并能够顺利扣除利息费用，会计人员将以前的账务进行调整，对该项目的银行贷款及其支出的利息进行了单独核算），如果利息费用按5%的扌II除标准进行土地増值税结算，只能列支750万元（15（）（）（）万元X5%）；而如杲按企业利息费用据实扣除，则可列支2800万元，比按5%的比例扣除要多扣除2050万元，仅这一增加的扣除金额，就足以使该项目的增值额比例低于20%,该项目就实

6、现了免征土地増值税。由于这项策划只需财务部门作好相关的财务明细核算，在税务局进行土地增值税结算时，尽可能与结算人员沟通和协调，这一筹划方案就可顺利地实现。二、合理定价的筹划依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额Z和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项冃金额为C,销售房价总额为x,营业税、城建税及教育费附加为5.5%X,如果企业要享受

7、起征点优惠，那么最高售价只能为x=(l+20%)(C+5.5%X),解得x=l.2848C,企业在这一价格水平厂既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于x,虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到増加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即3()%的税率缴纳土地增值税，对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y,x为增值率20%时的售价，则新的价格为(+VI,新增营业税、城建税及教育费附加为5%X(l+7%+3%)Y二5.5%¥,扣除项目金额为C+5.5X(X+y),假设增值率虽大于2

8、0%但小于50%,增值额为(X+Y)・C一5.5%X(X+y),土地增值税为：30%X(X+Y—C—5・5%X-5.5%y)o企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益为30%X(X+Y—C—5.5%X・5.5%Y)+5.5%Y。例如：某一房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元Z间，已知取得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为900万元，息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况卜，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中

9、除营业税、城建税及教育费附加外的可扌II除项R金额为：200+900+(200+900)X10%+(200+900)X20%=l430(万元)，从而形成以下两个方案：方案1：公司既享受起征点优惠，又获得最高利润，则最高售价应为I430X1.2848=1837.264(万元)，此时获利为:(1837.264—1430—1837.264X5.5%=306.2(万元)。当价格定在1800万元至1837.264万元Z