土地收购储备制度完善的建议和思考.doc

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1、土地收购储备制度完善的建议和思考［摘要］十•地收购储备制度是由土地收购储备机构依照法定程序，按照土地利用规划，将土地集中起来，进行开发整理，并重新提供给土地使用者的一项制度。本文根据我国现行的土地收购储备制度的主要类型，从法律依据、功能定位、储备机构到收购范围和收益分配五个方面分析我国土地购买储备制度在运行中的问题，并提出一些在土地收购储备制度完善方面的建议和思考。［关键字］土地收购储备制度主要类型问题［中图分类号］P69［文献码］B［文章编号］1000-405X(2013)-3-3-1在我国，对土地收购储备制度的含义已经有了明确的总结，对土

2、地收购储备制度的认识也比较清晰,并口在实践中逐步推行得以完善。实行土地收购储备制度，能够将整个城市的土地资源集中整合利用，实现土地的统一供应，从而保护和实现土地所有权人和利益关系人的利益。1目前我国的土地收购储备制度的主要类型1.1市场主导型，代表城市：上海上海市政府对于土地收购储备的范围是有规定的，但对于范围以内的土地不实施强制性收购储备，对于上海市土地开发中心是否能够成功收购储备土地，这需要根据与用地单位的协商结果而定，因此决定土地收购储备的中坚力量是用地企业，也就是市场。1.2政府主导型，代表城市：杭州关于土地收购储备，杭州市政府有明文

3、规定，在杭州市区的范围以内所有需要活盘的土地都需要纳入到土地储备体系由政府收购储备，并交由土地开发中心同意向市场提供，土地开发中心在代表政府进行土地收购时，具有强制性，关于土地收购方面的规定都是有政府统一出台，土地使用者必须遵守。1.3政府主导和市场运作综合型，代表城市：武汉武汉市的土地收购储备虽然体现了政府的意志，但不能说是由政府主导，土地整理储备供应中心需要根据政府的土地收购计划，储备计划和供应计划，并且得到国土资源局的审批之后实施收购方案，但对土地的收购储备必须遵循市场经济规则，并给予土地使用者相应的讨价还价的余地，土地收购储备有一定的

4、强制性，但土地使用者也拥有土地转让的权利，只是需要政府的许可同时在公开的土地市场内进行。2当前我国土地收购储备制度运行的主要问题2.1土地收购储备制度的法律依据在我国，土地收购储备制度是以城市人民政府的名义发文的，缺乏全国性的法律明文规定。我国的《土地管理法》中关于政府如何建立土地收购储备制度以及政府对于行使土地统一收购权并没有明确的规定，因此土地收购储备也就缺乏明确的法律依据。2.2土地收购储备制度的功能地位到目前为止，我国对于土地收购储备制度尚且未有一个统一的功能定位，业界的观点也莫衷一是，各城市所实行的土地收购储备制度的侧重点以及所起的

5、作用也不尽相同。2.3土地收购储备机构的性质界定关于土地收购储备中心性质的定位是土地收购储备制度建立和运行的基础。就目前而言，我国对于城市土地收购储备中心的性质界定模糊不清，是以赢利为目的或者是以调控为目的乂或者两者兼有，英结果大相径庭。2.4土地收购储备制度的征地范围土地收购储备制度作为我国的一项在土地使用权改革创新制度，在我国的现行法律法规中目前并没有对其征地范围做一个明确的规定。各城市由于対土地储备的定位的不同而实行不同的土地收购范I韦I日录。2.5关于土地增值收益分配与补偿在土地收购储备制度建立之后，国有企业使用的土地均由政府实行统一

6、收购，并由政府向企业统一支付土地收购补偿费。冃前我国的土地收购价格大多采取按照评估价格的开发成本部分、工业和住宅用地的中间价的开发成本部分以及土地招标拍卖所得的一定比例三种方式进行确定。这一做法虽具有较强的操作性，也具有一定的现实意义，但是终究还是说明我国的土地收购储备制度在对于土地收购价格的实质缺乏全面的认识。3关于完善我国土地收购储备制度的建议根据对现行的土地收购储备制度的分析，要从根本上对现行的土地收购制度进行完善，克服收购储备在操作上的问题，建议对全国各地的土地收购储备机构进行整改，改组为由屮央控股，血向对外资民资开放，本地政府参股的

7、土地收购储备公司，并口将此类公司的性质定义为非以赢利为冃的。相对于此前的我国城市的各类土地收购储备机构来讲，首先，在稳定市场和对抗金融风险这方面来说，中央控股占有绝对的优势；具次，允许外资民资进军土地收购储备领域，即为外资民资拓宽了投资领域又为城市建设和土地开发吸纳了巨大的资金，也为土地收购储备机构寻找到了分担金融风险的对象，提高了投资效率；最后，地方政府参股可以确保地方政府在土地收购储备中获取相应的土地收益，出于对自身利益的保护，地方政府会加强对土地收购储备的监督和支持，减少土地收购储备在本地的社会阻力，另一方面，也对政府过度使用行政权力破

8、坏市场规则干预土地收购储备起到一定的约束作用。4关于完善我国土地收购储备制度的思考在我国的土地收购储备机构改组为在屮央控股的前提下，并且是不以盈利为目的的股份制公司