西湖区·豪城巍然项目-营销策划报告.ppt

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1、西湖区FG03-R21-05、FG03-R22-01项目分析班级：xxx小组：豪城巍然（C组）成员：xxx指导老师：xxx一、杭州市房地产市场分析二、杭州市西湖区房地产市场概述三、项目周边市场状况四、项目分析五、营销推广策略六、市场整合推广策略七、结束语目录CONTENTS一、杭州市房地产市场分析国家发展规划国家国民经济和社会发展“十二五”规划中明确提出：“完善土地供应政策，增加住房用地供给总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。

2、”作为改善型房地产，本项目符合国家大政方针中满足改善性住房需求的政策导向。区域发展规划IMC杭州市国民经济和社会发展“十二五”规划对房地产市场发展的政策构架为增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，抑制投机需求。完善房地产市场监管体系，规范房地产经营开发行为，促进房地产业健康稳定发展。宏观投资环境概述3西湖区城市建设二、杭州市西湖区房地产市场概述2012年杭州市西湖区全区现地区生产总值（GDP）636.64亿元，按可比价格计算，比上年增长9.4％。按户籍人口计算，全区人均GDP达101612元。全年完成财政总收入12

3、2.41亿元，比上年增长5.0％，其中地方财政收入74.16亿元，比上年增长5.16％。全年一般预算支出39.81亿元，比上年增长4.45％。西湖区经济实力西湖区居民生活水平市区居民人均可支配收入37511元，比上年增长10.1％，人均生活消费性支出22800元，比上年增长0.7％，人均居住面积34.39㎡。全区农民人均纯收入21256元，比上年增长12.4％。人均收入水平较高增长迅速，人均居住面积不大，积累较强的住房改善型需求和能力。2012年西湖区完成了杭长高速、余杭塘路、德胜快速路等市重点道路的建设以及地铁2号线项目前期工

4、作。深化生活垃圾分类，新增扩绿面积38.6万平方米。辖区内主要河道水质基本达到Ⅳ类水体标准，全年空气环境质量优良天数超过340天，优良率在93%以上，区域环境噪声和交通噪声低于全市主城区平均值。西湖区发展情况概述西湖区房地产市场情况分析年限房地产开发投资（亿元）开工房屋面积（万平方米）竣工房屋面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）销售额（亿元）销售均价（万元）2010139.62168.06101.6984.77195.042.30增长率102.55%95.56%21.19%-48.30%-23.99%2011146.582

5、62.3575.8290.1113.031.25增长率4.98%56.10%-25.44%6.29%-42.05%2012182.9185.9578.1591.02149.061.64增长率24.78%-29.12%3.07%1.02%31.88%2010~2012杭州市西湖区房地产发展状况表：三、项目周边市场状况西湖区（翠苑单元FG03-R21-05、FG03-R22-01地块）东至规划绿化；南至规划道路；西至学院路、翠苑单元FG03-B2-10地块、翠苑新村二区；北至余杭塘河，出让面积45574平米，地上建筑面积131253

6、.12平米，用途为住宅（设配套公建）用地绝版黄金地块、师范院校前身、浓郁的文化气息丰富的配套资源。地块周边楼盘12345IMC6金色蓝庭小区翠苑北二区小区御西湖小区保亭社区小区浪琴翠园小区翠苑一区小区三1234IMCswot分析优势（Strengths）局限（Weakness）机会点（Opportunity）威胁点（Threats）三优势点（Strengths）①、项目地块属于黄金地块②、项目地块配套设施完整，位于各交通要道③、项目对于开发企业有较强品牌塑造价值。④、项目拥有南北双景观资源，在中心城区十分稀缺。⑤、宗地区域是杭州

7、市高端住宅最为密集的区域，具有较强高端项目属性[1]IMC三局限性（Weakness）①、项目地块周边主要以商业用地为主，且周边住宅已处于饱和状态，用于住宅可能没有较大的收益性。②、项目地块不算地铁地块，离地铁还有一段距离。③、土地价格偏高，竞争激烈，操盘难度大。④、项目地块南宽北窄，地块丌觃则，开发难度加大。[2]IMC三机会点（Opportunity）①、项目地块周边鲜有一手房源，二手房居多，且二手市场需求较为活跃。开发住宅有一定竞争力与价值。②、项目地块属于政府重点规划地块，有良好的发展前景③、杭州市中心区高档住宅项目均已

8、处于开发交付阶段，在售物业逐渐减少；④、在未来几年，杭州市中心区可供开发的高档住宅用地将断档；未来若随着限购限贷政策放开，市中心改善型高端住宅物业将成为稀缺产品。[3]IMC三威胁点（Threats）①、项目地块附近商业成分浓厚，住宅相对饱和。②、项目地块附近空