长安大学城项目营销策划报告

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1、魅力长安·星辉项目营销策划报告西安智诚机构2015年1月2日审谋一、审视篇项目本体解读竞争分析客户研判项目SWOT分析升三、包装建议及执行篇价值提升销售组织管理二、战略篇春节前营销策略推广策略审审视篇：1.项目本体解读客观剖析，深度挖掘最有力的竞争利器本体解读-区位分析电子城商圈高新二次创业板块曲江新区长安国际居住新城大学城板块本案位于长安国际居住新城核心位置，长安国际居住新城板块是近两年内西安新开辟的区域之一，是长安区政府花费260亿打造的城南新区，三年内这里将会发展成为一个集生态与商业为一体的长安新兴商圈。该板块周边拥有大量的自然生态，适合对生活要求较高的置业人群。同时该区距离高新、

2、电子城、长安区、大学城、曲江新区较近，区域升值发展潜力巨大。本案本体解读-区域交通配套项目周边公交线路一览表路线起点-终点260航天基地公交枢纽站—高家堡268杜城公交枢纽站—公交五公司4-13五台街办—申丰店921西安市汽车站—庞光汽车站环山2号线大雁塔北广场—东汤峪4-18华新丽华—上寨村4-20青岔站—长安客运公司站项目周边公路交通网较为便利，到达高新、曲江、城南较为便捷；2017年地铁6号线的开通会极大加快交通的便捷度；但目前周边公交线路较少，且多为长安区公交，运营时间较短，到达市区较为不便。本体解读-区域生活配套项目1公里半径内基本生活配套较为齐全，区域配套日趋成熟但满足中高端

3、消费的商业配套目前相对欠缺。1公里半径1264351四季长安配套商业杜城加气站杜城加油站韦曲北街建材街四季长安配套商业清凉山公园23456本体解读-项目概况长安公园物业典范，尊贵形象逐渐呈现；魅力长安·星辉闪耀<魅力长安·星辉>项目位于西部大道与府东路交汇处，项目总建面约13万平米，75-386㎡的全明住宅和共6层的1.7万㎡商业。分两期开发，一期住宅即将交房，二期商住前期咨询中。本体解读-一期住宅概况一期位于小区西南方，位置较偏；且距离四季长安小区较近。由3栋高层围合而成。356魅力长安·星辉一期位于小区西南方，由3栋板点结合层高层合围而成。目前在售产品在3#、5#、6#，主力面积为1

4、75-386㎡。社区内配套1、配套商业1、7万平方，1-2层品牌店；3-4层人人乐超市；5-6层大型餐饮娱乐；2、社区再带幼儿园一所；3、中庭绿化广场4、人车分流、地下车库本体解读-项目形象概况概况项目外部毫无宣传、销售信息释放；内部工地施工现场凌乱，无看房通道，大大降低了客户对项目的“第一印象”。差项目问题诊断问题结果城改项目、五证不全周边配套暂不完善无咨询接待中心无宣传推广、客户对项目无认知工地现场凌乱，无包装项目无任何导视首付高、付款周期短，适合本项目客户比率低客户对该区域持观望状态，客户下定难度大客户不知道项目正在销售，想购买找不到门路客户对项目的印象是减分而不是加分；提升价格困

5、难销售不畅项目问题诊断问题审审视篇：2.竞争分析知彼知已，方可百战百胜西安市场分析西安市2014年上半年商品房市场供应面积为931万平米，同比上涨19.8%。上半年成交面积为672万平米，同比下跌4.3%，环比下跌9%。成交均价为7130元每平米，同比下跌7%，成交量价双双下跌市场需求不振，商品房进入调整期下半年市场依然不容乐观。2014年以价换量态势确立且将延续全年。竞品林立，全城皆兵，大盘分流客户严重。竞品项目分布本案风憬天下莱安城悦美国际GOGO街区子午美居弥香郡竞品分析-在售项目竞品名称总占地（亩）总建面（㎡）产品类型面积区间（㎡）均价（元/㎡）优势莱安城260600000高层7

6、3-1105000品牌开发商、体量大、社区配套完善悦美国际400940000高层72-1356080大盘、配套完善、交通便利风憬天下252600000高层75-1306500大盘、配套完善、目前已开发至二期弥香郡130300000高层62-1165000周边配套完善子午美居2153700高层54-1105700交通便利、配套较为齐全1、本案周边竞品项目多为大体量项目、其产品线丰富、社区内部配套完善；2、本区域内五证齐全项目均价6200元/平方、五证不全城改项目均价5000元/平方。总结全国市场2014年上半年全国房地产市场都陷入低迷，下半年房地产市场依然不容乐观。客户的持续观望将给房地产

7、销售带来巨大压力。西安市场西安房地产市场将会与全国市场同步，市场将陷入深度调整，2014年降价促销将成为西安市场的主流竞品市场周边竞品林立，市场处于血拼状态，产品40—60万左右的刚需产品库存较多，项目突围困难重重。审审视篇：3.客户研判解析：找准目标，有的放矢客群定位区域专业人士访谈典型竞品项目扫描周边客户调查问卷客户研究三个维度研究客户b、区域内已置业的业主c、有购买意向的业主（随机调研询问、售楼处口拦截）d、项目一期入住的业主