纳帕山谷别墅项目最新提报.ppt

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1、前沿的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向本报告需要解决的问题□从区域及地块资源角度确定豪宅开发模式及主导方向；□从竞争角度确立我们的市场定位——为城市名士阶层打造的高形象高性价比的高端名宅；□从客户需求特征角度打造核心竞争力----城市豪宅，形象领先；细分面积，控制总价；个性设计，建立标杆；□通过经济测算确定产品组合及建筑体量；□根据产品和客户构想营销战略；一、市场的大势在哪里?(一)信阳宏观经济研究分析1、按照国际经验规律，信阳近年宏观经济的快速增长将带动房地产业的高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨

2、大于8%5%---8%4%--5%小于4%高速发展稳定发展停滞萎缩2、该阶段主要市场的主要特征——快速发展，在数量扩张的基础上局部追求质量发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。数量与质量兼有以数量为主。平稳发展。数量与质量兼有以质量为主。缓慢发展综合发展型3、信阳房地产供求市场总体特征（1）土地供应量增加。根据信阳市城市发展规划，羊山新区成为信阳市

3、的行政区，根据目前的实际发展情况需要通过大规模地进行房地产开发和市政基础设施建设来聚集人气，所以土地供应成为重点，出让土地面积较大。而浉河区的旧城改造也将会空置出大量土地，但是单块土地面积较小。(2)信阳房地产总体发展比较滞后。2006年第一季度，信阳市全市共完成房地产开发投资额1.13亿元，同比增长3.5％，房屋施工面积15.85万平方米（其中竣工面积4.7万平方米，新开工面积8.16万平方米），商品房销售面积8.56万平方米，同比增长3.2％，实现销售金额0.85亿元，同比增长2.5％。就楼市整体规模而言，信阳相对于省内同

4、等规模的地市明显滞后。3、信阳房地产供求市场总体特征（3）在售商品房价格大幅上升。浉河区商品住宅销售价格2004年1350元/平方米，比2003年1222元/平方米上涨9.85%，2005年1435元/平方米，比2004年增长了8%，而2006年的均价达到1707元/平方米,其中泰和苑、银珠广场达到2500元/平方米以上,上升趋势十分明显。（4）市场发展潜力较大。前几年的大拆大建，带来大量被动性住房需求，主要集中在浉河区的一些国有企业和城中村改造等。根据现有人口和开发量估算，全市每年新增30万--40万平方米的住宅，才能满足住

5、房市场的正常需求。3、信阳房地产供求市场总体特征（5）市民对商品房认知度逐渐加强。首次置业比例远远高于二次置业和多次置业,多为自住性需求,投资需求比例较小,但逐步增长的趋势,住宅消费意识尚需引导。（6）武汉、厦门、郑州等地开发商的进入在促进本地开发水平的同时,在一定程度上也将提升土地价格的上涨。房地产市场的波动发展规律房地产的发展周期一般可分为复苏、繁荣、危机、萧条四个阶段。繁荣期来临的特征是——价格上升速度增快，地价上升速度比楼价上升速度快，需求增长速度超过与供应增长速度；二次置业明显增加；出现大量长期投资者；危机来临的特征

6、是——自住比例小，投资者比例大；期房价格恶性炒作大于现房价格；价格上升快，成交量逐步下滑;地价上升比楼价上升快。价格时间复苏繁荣衰退萧条房地产市场总体供需特征表明，信阳房地产即将步入繁荣期,房地产市场需要高端产品的出现.第一阶段：复苏期第二阶段：繁荣期市场主流为解决居住问题的一次置业者投资者比例非常小期房价格小于现房价格价格上升速度慢主要为自住自用市场二次置业比例居高投资者多为长期投资空置率下降价格上升速度增快地价上升速度比楼价上升速度快需求增长与供应增长速度比第三阶段：衰落期第四阶段：萧条期短期投资者居多、追求快速套现空置居

7、高不下价格上升快，二手交易频繁地价上升比楼价上升快投资者退出，供过于求现楼、期楼齐跌销售速度停滞地价下跌比楼价下跌快4、区域房地产市场特征信阳市场板块特征－－“浉河富、平桥贫、羊山新、南湾远”，城市区域层级基本形成，价格和物业档次明显区隔.浉河板块的市场状况★开发规模大、环境好，市场需求量较大的中高档楼盘，成为目前信阳楼市的主力。★良好的自然资源和人文环境,也是信阳的的富人区。★住宅项目缺乏扎堆效应,少规模性开发，多单打独斗,未形成良好的居住氛围。★虽出现了像茗阳天下、弘昌运动城、经典花园等这样几百亩甚至上千亩的大盘,但项目总

8、体素质不高,无论从开发规模、建筑规划、项目品牌、销售价格、营销策划等各个方面都属于低端运营。★随着外地开发商的进入和本地市场的快速发展将催生一批大盘名盘,改变了信阳缺少大型楼盘和无高档社区的局面。信阳在售或已售高端项目基本情况一览表项目名称产品类型户数户型面积总价销售情况浅水