纳帕溪谷市场部分别墅个案分析

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1、纳帕溪谷市场部分别墅个案分析2009年6月5日1市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析竞争楼盘优缺点分析2金银湖板块、南湖板块正在逐渐消亡，沌口、盘龙城板块以低端联排产品生存、产品日渐陈旧，唯有汤逊湖板块将成为武汉最具影响力的高端别墅板块。金银湖板块、南湖区域后续项目主要以高层为主，别墅产品将日渐消亡。目前具备板块效应和市场影响力的别墅板块仅有：盘龙城板块、沌口（后官湖）板块以及汤逊湖板块，而这其中产品力最强、最具发展潜力的非汤逊湖板块莫属。汤逊湖板块武汉最具影响力的独栋别墅板块南湖板块城中别墅市场的主力军沌口板块低端联排别墅板块盘龙城板块武汉规模最大的别墅区金银湖板块正在消亡的别

2、墅板块别墅板块划分3纳帕溪谷5.16开盘5万抵25万当前精装修报价：独栋18000元/㎡、联排13000-15000元/㎡保利十二橡树4月30号加推独栋（280—340㎡）总价：300-500万庄园1896价格：8000元/㎡（联排）18000元/㎡（临湖独栋）美院COST价格：8100元/㎡（独栋）汤逊湖湖景资源丰富，居住环境优越，高新区高端客群聚集，云集最前沿的产品，是武汉最高端的别墅板块。汤逊湖板块，自然生态条件优越，同时也是高科技和教育的聚集地，聚集大量的高端客群。随着光谷产业的蓬勃发展及城市化进程的加速，区域商业配套、交通配套日益完善，该区域正由第二居所向第一居所演变。汤逊湖板块

3、是目前发展最为成熟的独栋别墅板块，其别墅开发理念和产品塑造引领着武汉市场潮流，毫无疑问将是武汉最具发展潜力的别墅板块。汤逊湖板块4独栋别墅售价集中于1.1万-1.5万元/㎡，一线湖景售价高达1.8万元/㎡—2万元/㎡。目前武汉市在售的独栋别墅价格从10000—18000元/㎡，主力价格区间为11000-15000元/㎡。万科高尔夫城市花园独栋别墅凭借一线临湖的景观优势和出色的万科高品质打造，价格高达18000元/㎡。从独栋别墅价格走势看，凭借独栋产品的稀缺性和景观资源的独占性，其价格受市场影响较小，但价格缺乏成交量支撑，有价无市。独栋价格分析5联排别墅售价两级分化，低端产品集中于沌口板块，

4、销售均价区间4700—5500元/㎡；中端产品集中于盘龙城板块，销售均价区间集中7000-8000元/㎡；新推高端精装修产品售价超过13000元/㎡。前期销售的联排售价偏低，均未超过万元/㎡。近期新开的万科高尔夫城市花园和纳帕溪谷等项目推出的联排别墅价格高达13000-14000元/㎡，水岸星城即将推出的一线湖景联排价格也将达到28000-30000元/㎡，全市联排别墅的销售均价有进一步走高的趋势。联排价格分析6受经济危机影响，投资客群购买意愿急剧下滑，别墅成交量缺乏客户需求的支持，5月成交量出现明显下滑。武汉月均别墅成交量在30套左右。保利十二橡树庄园四期经过改良的小独栋产品是全市难得的

5、亮点。5月该项目销售10套，全年月均销售15套，目前由武汉世联兴业、广州思睿达、武汉瑞邦3家代理公司联合代理。成交量分析7总结分析金银湖板块、南湖板块正在逐渐消亡，沌口板块以低端联排产品生存，盘龙城板块别墅产品日渐陈旧，唯有汤逊湖板块将成为武汉最具影响力的高端别墅板块。独栋别墅售价集中于1.1万-1.5万元/㎡，一线湖景售价高达1.8万元/㎡—2万元/㎡。联排别墅售价两级分化，低端产品集中于沌口板块，销售均价区间4700—5500元/㎡；中端产品集中于盘龙城板块，销售均价区间集中7000-8000元/㎡；新推高端精装修产品售价超过13000元/㎡。而城市中心联排别墅由于土地及景观资源的稀缺

6、性，价格有进一步走高的趋势，目前的价格已达到28000-30000元/㎡。高端别墅市场受经济危机影响较大，价格缺乏成交量的支撑，未来价格上行空间有限，以附加值为核心的产品竞争将愈演愈烈。板块划分：价格走势：成交情况：市场小结8市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析项目优缺点分析9位置：东湖高新区藏龙岛科技园东南端项目基本经济指标：占地面积：73.33万方建筑面积：22万方容积率：0.3绿化率：40%建筑类型：联排、独栋面积区间：207-289㎡（联排）600-695㎡（独栋）均价：18000元/㎡（临湖独栋，送精装修及地下室）均价：14000元/㎡（联排）交房时均带精装修花园提供付费

7、菜单式装修。纳帕溪谷本项目分析本项目于5月16日开盘至今，成交27套联排别墅，独栋别墅至今未成交。10兵营式阵列排布将土地利用率达到最高，加大公用绿化面积，使各栋景观面达到均好性，湖景最好的地块建造350亩的高尔夫球场。整体组团式规划、兵营式排布；共用绿化面积大，在武汉别墅中出类拔萃；湖景最好的地块浪费于建造350亩的高尔夫球场；道路为双向双车道加临时泊车位，不会如F天下，保利十二橡树庄园等让人觉得局促；利用湖岸及300