浅谈房地产项目工程成本控制与管理.pdf

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1、2013年2月t硒国蒜崧建设经济【文章编号】1673—0038(2013)06～0217—02浅谈房地产项目工程成本控制与管理张云霞(福州大禹建没工程造价咨询有限公司福建福州350000)摘要：工程成本控制与管理是一个动态的过程。如何做好房地产项目工程成本的控制与管理，是每个房地产发展商都要面对的课题。本文就如何有效的对房地产项目工程的成本控制管理进行了阐述，并提出了一些有效的控制措施，供同行参考。关键词：房地产工程；成本控制；控制措施；目标成本；合约规划；结算管理刖罱目前，越来越多的建设单位在穷尽销售智慧“开源”的同时，也更多的开始从“节流”视角强调成本管控，具体而言，成本管控解

2、决的是目标成本的合理性问题，就是“好钢用在刀刃上”，强调“用好每分钱”、“花小钱办大事”，成本控制就是对目标成本执行过程中的控制。工程成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制，将成本管控贯穿于房地产项目开发的全过程。由于工程建设一般周期较长，受到外部因素的影响与制约，项目的开始阶段难以确定一个正确的造价。因此控制好成本应贯穿于建设项目的全过程。在工程实施过程的各个阶段，时时要有控制成本的经济头脑，发挥建设单位掌握第一手资料的优势，认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。1综合采

3、取措施，着力控制成本1．1组织措施从组织上采取措施就是明确项目组织机构，明确项目造价的控制者及其任务，以使项目投资有专人负责，明确管理职能分工。如“集团、公司、项目”的纵向三级管控模型。1．2技术措施从技术上采取措施严格检查监督各阶段设计包括方案、效果图、施工图、施工组织设计，要进行多方案对比深入研究节约造价的可能，由于技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，使设计成果的经济性得不到充分体现。因此我们现在应该解决的问题是以提高经济效益为目的，在工程建设项目中将组织措施、技术措施、经济措施有机地结合起来。通过经济分析、技术比较及效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一的关系

4、，力求在技术先进的条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。1．3经济措施工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。控设计是成本管理的源头。仅仅只占总成本1．5～3％的设计费，却直接决定了整个项目成本70％甚至更多，因此专门针对设计进行成本的管控往往是建设单位成本管理的要点也是难点所在。实际操作中：①建设单位要明确产品限额设计的关键技术经济指标，并实现指标的数据化、明晰化，使得成本、设计及其他相关部门统一语言、深度沟通和有效协同。对于关键技术经济指标的设定，依据抓大放小、聚焦重点的原则相对容易推行和落地。②建设单位需要根据明确的关键技术经济指标分阶段进行落实和监控，

5、在设计过程中选择合适设计单位并过程中充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。在设计阶段制定目标成本，为项目运营提供控制方向，指导合约规划编制，按出图阶段分三个版本，即定位版目标成本(概念设计后编制)、方案版目标成本(h-案设计后编制)、施工图版目标成本(施工图设计后编制)，根据企业自身管理水平，每一版之间允许存在3-8％的偏差率。施工图版目标成本为最终执行版本。工程实施过程中，经济措施的核心内容是以市场为中心对造价进行动态控制和管理。造价人员应该全面地掌握和运用招投标文件、合同协议书及有关设计、施工文件。以合理的工程量清单依据抓住计量支付这

6、个关键环节，认真审核支付申请，使每笔资金都能得到合理的控制和支付。特别是在工程实施阶段，由于外部条件的变化，设计阶段未考虑周全的因素往往暴露出来，导致设计变更，造价也随之变化。这就需要造价人员对建设工程运行中出现的问题及时研究分析，并及时采取纠正措施，使目标得以顺利实现。1．4合同措施在目标成本的指导F，应编制合约规划，是目标成本和动态成本的纽带，是采购计划和资金计划编制的依据，能有效指导和约束采购业务的实施。合约规划需要成本、采购、工程等相关部门共同参与。比如：在合约体系上，成本部事先规划要多少类、多少个合同、合同预估金额；标段划分上，工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、各类

7、合同的发包范围绕和预计进场时间等。在实际操作中，我们发现项目中20％的合同往往占据了80％的成本支出，于是对这20％的重点合同研究制定出相应的标准合同格式和框架，生成标准合同模板。标准化合同管理其实质正是通过各种标准的制定、发布和实旋，达到统一、简化、协调和·217·最优化原理。从企业运作角度而言，标准化的核心价值在于降低运营成本，用更低的成本生产更好的产品。但不是每一个企业都可以马上做标准化，有三个前提：①企业必须具备较高的管理水平：②具备一定量的开发经验；③必须有