浅谈中小型房地产企业生存发展与对策.pdf

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1、规划与设计■村目爱商2012年11月【文章编号11673—0038(2012)32—0032--02浅谈中小型房地产企业生存发展与对策兰雄海(福建联美建设集团有限公司)摘要：在国家宏观调控政策还在持续的背景下，本文通过深入研究中小型房地产企业现实状况，提出中小型房地产企业如何利用自身的特点和优势，做到经验、资本的积累，实现企业可持续发展。关键词：中小型房地产；现状；发展1中小型房地产企业生存现状分析1．1经营状况分析目前中小房地产企业的年开发规模主要集中在l万～9万mz之间(占86％)，年开发规模1万m2

2、以下的占14％。而目前的大型房地产企业的开发规模基本都在100万m：左右，即单个中小企业的平均开发规模仅占单个大型房地产企业平均开发规模的1-5％。在销售规模上，此次调查的中小房地产企业每年销售规模在1万～4万m：占54％。年销售规模在5万～9万m：的中小房地产企业占27％，年销售规模在1万mz以下的中小房地产企业占19％。在销售额方面，调查数据显示年销售额在1亿。4亿元的占42％，年销售额在5亿～6亿元的占8％，1亿元以下的占50％。1．2土地储备状况分析根据中国房地产产业报告中统计，在土地储备方面，4

3、6％的中小房地产企业目前处于土地储备不足，仅够当前开发的状况，有38％的中小房地产企业目前土地储备基本充足，能够满足未来三年以上的开发，仅有8％的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发，而也有8％的房地产企业已没有土地可开发。由此可见中小房地产企业土地储备不足，难以获取土地成为普遍现象，并且将成为制约中小房地产企业生存和发展的重要因素之一。1．3融资状况分析中小房地产企业的融资状况形势显得非常严峻。中小房地产企业的贷款总额占债务总额20％以下的占34％，贷款总额占债务总额在20～40％占28％，贷款

4、总额占债务总额在40。60％占24％，贷款总额占债务总额在80％以上的占14％，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20％以上的所占比例高达66％。这些数据表明目前中小房地产企业融资渠道单一，其融资渠道主要是通过银行贷款。但在国家宏观调控的大环境下，中小房地产企业通过银行融资的可能基本为零，更加·32·体现中小房企融资状况的严峻程度。1．4开发区域及产品状况分析以广东省中小房地产企业为例，中小房地产企业开发区域主要还是以本地开发为主，77％的中小房地产企业开发区域集中在本土开发，10％的中小房地产企业的外

5、地开发量占到开发总量的50％。仅有3％的中小房地产企业是以异地开发为主。中小房地产企业开发的产品主要以住宅房地产为主(占58％)，其次为商业房地产(占21％)和写字楼房地产(占15％)，很少单独进行土地开发和工业房地产的开发。2中小型房地产企业发展对策研究2．1差异化发展战略中小房地产企业实施差异化战略主要可以从以下方面入手：①产品差异化。中小房地产企业由于在土地、资金实力、融资能力、品牌经营方面都不是大型房地产企业的对手，因此在产品的开发上应尽量避免与大型房地产企业产品的同质化，避免与大型房地产企业所热

6、衷的高端物业、高利润物业上进行竞争，尽量在产品设计的实用、合理和完善、设备设施的充分、新颖和高效等方面下功夫，开发出适合城市大众消费者需求的经济实用、美观舒适的中档房地产产品。②市场差异化。房地产市场是由形式多样、需求各异的消费者群体组成的，并且这种消费需求随着时代的发展在不断地变化。市场差异始终存在，经营机会随处可见，关键在于企业切入市场的深度如何。中小房地产企业应通过对房地产市场的深入细分，寻找出与大型开发企业差异化市场机会。如满足中低收入阶层的经济实用房、廉租房的建设，专门针对老人市场的老人公寓市场

7、的开发等。2．2区域发展战略对于实力不强的中小房地产企业，要想在市场上生存和发展，必须集中自身的资源、避开强大的对手、立足二三线城市进行精耕细作，创造其独特的竞争优2012年11月薯柚目装商规划与设计势，然后厚积薄发，快速崛起，中小房地产无疑属于区域化的。由于中国的特殊国情，中小房地产开发商在当地已经形成相对优势。中小房地产开发商应该立足于当地，与当地经济发展相结合，确定区域化战略，充分发挥与当地政府的优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为当地有影响力的、专业化的、高品质的房地

8、产企业，通过优质的产品赢得客户的满意。2．3实施中小企业战略联盟中小房地产企业战略联盟可采用以下几种方式：①与中小房地产企业联合投资组成较大的房地产投资公司，打造具有竞争力的大企业。②与中小房地产企业联合竞标，一旦地中标后再根据土地的投资需求情况组建项目公司。③与大企业联合，小企业竞标大企业投资，或帮助大企业完成部分开发任务。中小企业与大企业竞争结成联盟是十分必要的，其实大企业也离不开与一些专业公司联盟，因此企业联盟将会是一个