项目可行性研究案例某写字楼项目可行性研究报告案例20120705.doc

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1、某写字楼项目可行性研究报告77目录一、项目背景及情况3二、目标人群定位3（一）目标客户3（二）投资人士3三、项目用地状况3（一）项目用地证照状况3（二）项目用地的周边环境4（三）项目开发条件4（四）项目区域公建配套情况4（五）地块优势4（六）地块劣势4（七）地块自然条件5（八）市政条件5四、项目设计方案及配套工程5（一）规划目标5（二）环境影响和环境保护5五、项目投资概算及资金筹措方式6（一）项目投资概算6（二）资金筹措6六、项目综合结论77一、项目背景及情况随着sz市城市规模的扩大，城市中心区西移，LH区由于人口密度大，交通拥挤，城市面貌破旧，不能满

2、足城市发展的需要。同时，中心区的建设吸引了大批企业进驻FT区，对该区域写字楼需求量大增。本项目距离FT中心区近，是中心区的辐射区，所在地的工业区调整为综合区，由纯粹的工业区变为工业和贸易并举的区域，这更加速了区域单位的进驻，也加大了对写字楼的需求。本项目位于SN大道南面，周围有众多写字楼，如A展览中心、B大厦、C世贸中心等，都已取得了良好的业绩，产生了写字楼的聚集效应。随着片区内数码城和工贸园向高科技产业园区和新型工贸创业园的转型，片区的投资环境和配套设施逐渐改善，西部办公组团逐渐形成，片区地位激升，吸引了大批企业，市场需求猛增。片区内D中心、E大厦、

3、F大厦等都取得了良好的业绩。二、目标人群定位（一）目标客户本项目的目标客户定位为中小型高科技企业、新经济类型产业公司和本地新生实力公司，主要包括从事IT、证券、电子、贸易、咨询、法律、会计、广告、设计、装修等行业的公司。客户分析:看好新中心区的发展前景和片区高新科技产业园区的创业氛围，中意周围开阔的视野和便利的交通条件，具有强烈的创业意识，需要一定档次的展示空间以提升公司形象。但由于资金运作空间有限，希望购买高素质、平价位的办公物业满足需求。（二）投资人士具有一定的宽裕资金,自身创业能力有限，寻求投资点，看好片区发展前景,投资物业，以期获得较高的汇报。

4、三、项目用地状况（一）项目用地证照状况本项目用地已取得了规划建设用地许可证，基本完成“三通一平”工作，可以进场施工。项目用地的周边环境7（二）项目用地的周边环境该片区原先是工业区，工业厂房多、基础设施条件好，近几年向综合区转变，建立了一批写字楼，但是，其商业、生活配套设施不够齐全。（三）项目开发条件1.本项目用地为熟地，可以直接进行施工。2.地盘总面积不大，不利于施工管理。3.周边市政配套完善，驳接方便。（四）项目区域公建配套情况1.本项目北临SN大道，东靠TR公里，规划中的地铁从SN大道通过，交通非常方便。2.本地附近的公交线路包括101、105、1

5、13等。3.项目周边的教育设施有Z幼儿园、Z小学（该小学设置有26个班级）、SN中学（设置有30个班级）。4.项目周围银行网点有：农业银行、占地120平方米；GD发展银行，占地100平方米；建设银行，占地200平方米；工商银行，占地200平方米；招商银行，占地100平方米。5.邮件：本项目周围有HS邮局，占地130平方米。6.项目周围有SN购物中心、ZH购物广场等，还有SN百货市场，约100个铺位。7.本项目周围有XM中心医院、SN医院等医疗设施。8.其他配套设施有TR路的两个篮球场、TA高尔夫俱乐部、TA休憩园、SN休闲广场等。（五）地块优势1.周边

6、集中了较多的高档写字楼,形成片区商务中心。2.地理位置较好，距离中心区近。3.紧邻SN大道，靠近BH大道、汽车客运站，出行能尽享便捷。4.位于街角地，两面临街，提升物业价值。5.北临SN大道，东临TR路，具有商业价值,且四周没有中高档的商铺，对商铺销售有利。（六）地块劣势1.该片区暂时还保留着工业区形象，主要人群为蓝领阶层，比较乱。2.该地区的生产、交通噪音较大。3.项目周围排水设施差，小店铺和民房垃圾处理不到位，空气中弥漫着不良气味。4.生活配套不足。5.位于交通干道边，较为吵闹。6.自然环境较差，缺少绿化。77.项目用地规模小，不利于内部施工组织安

7、排。（七）地块自然条件1.项目建设用地为已开发好的熟地，不需拆迁。本地区处于南海之滨，属南副热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量丰沛，气候宜人。2.SZ市年平均气温22.3摄氏度，司机鲜花盛开。若以气候寒暖为具体指标，SZ的四季中，春季有76天，夏季有185天，秋季有80天，冬季只有24天。SZ市太阳辐射量充足，年太阳辐射量为5225兆焦耳/平方米，年日照百分率达47%；年平均降水量为1925毫米，全年雨量有85%出现在4-9月（汛期）；年平均风速为2.7米/秒，年主导风向为东南风。3.SZ市绿化率高、规划好、空气污染状况少、城市

8、化程度高，在全国最适合居住的城市中位列榜首，被称为“城市花园”。（八）市政条件本项目市政条件较