项目可行性研究案例别墅项目可行性研究报告20120705.doc

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1、别墅项目可行性研究报告7目录一、项目背景3二、项目概况3三、周围环境与设施3四、项目SWOT分析3(一)优势及机会3(二)劣势及威胁4五、投资环境分析4(一)自然环境分析4(二)经济贸易环境分析4(三)市场环境分析5(四)房地产前景分析5六、市场竞争分析6七、分析结论77一、项目背景1、项目名称:A别墅。2、可行性报告编制的依据(略)二、项目概况1、该项目位于B市C区D镇，东邻E路，南至F路，北依G河;西望H路。该项目紧邻B市知名的K别墅区，是B市中高档楼盘集聚地之一。2、项目建设用地489亩(约合326000平方米)，规

2、划容积率0.73,预计总建筑面积237980平方米。3、项目开发周期暂定2年6个月，土地价格为人民币118万元/亩。三、周围环境与设施1、C区位于长江三角洲内B市西南部，在M江中上游，铁路、高速公路等干线，形成纵横交错的道路交通网，为其提供便利的水运和陆运条件。2、毗邻建设中的地铁9号线，距地铁1号线的中转枢纽不足10公里。3、距B市火车站、S机场、Q地区等中心区域均在40公里范围内，30分钟车程可达。4、与X山庄、国家旅游度假区、大学城处于同一区域内，具有良好的自然环境和文化氛围。四、项目SWOT分析(一)优势及机会1、

3、该项目地处B市最具发展潜力的地段之一，紧临口碑成熟的K别墅区，将成为B市级佳的居住区域之一。2、近几年，B市稳步发展经济，市政建设步伐加快，使得该区域的房地产具有一定的升值空间。73、该区域内其他别墅的大规模成功开发，为该项目的房价定位提供了市场认可性。4、该项目所在的区域拥有国家级旅游度假区、保税港区、科技园区，是B市计划唯一的建设示范新城，对项目有促进作用。5、建设场地已经达“三通一平”标准，获得土地后可直接开工建设，可节约建设周期，避免市场风险。6、国家对别墅开发用地实行从紧的政策，以后别墅用地将会越来越少，成为极稀

4、缺的资源。(二)劣势及威胁1、近期，国家出台了一系列政策，并上调存贷款利率，稳定房地产市场，预计近期内还有可能再出台影响房地产投资的其他政策。2、B市为一线城市，置业人群中投资比例较大，受国家政策影响也比较大。3、该项目的规划设计条件确定容积率为0.73，一般只能建设联排或者叠拼别墅，与独幢别墅相比，容积率较高，影响别墅景观，会在一定程度上降低项目档次。五、投资环境分析(一)自然环境分析B市地处长江三角洲，东濒D海、北接H江、南临F湾、西邻z省。地理位置十分优越，是我国著名的大都市之一。B市属亚热带季风气候，四季分明，温和

5、湿润。境内地势低平，河网密布，自然环境良好，被誉为中国大陆最适合居住的城市之一。(二)经济贸易环境分析1、B市是我国对外交流的一个重要窗口。这里每年举行各类国际会议，其中包括政治、经济、商业、文化、艺术领域的国际交流和展览等。2、此外，B市已有22000多家外商投资企业，和近4000家港、澳、台和外国企业的办事处。73、未来10年内，B市经济继续保持平稳较快增长的态势不会改变。城市基础设施建设项目、世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但因国家宏观调控政策继续实施，投资增长率会有所下降。(三)市场环

6、境分析1、自2007年以来，B市房源出现供不应求的状态。根据销售面积连续4年大于竣工面积的情况。2、批准预售面积下半年大于登记预售面积。2010年，商品住宅全年供不应求，供求比例为1:1.07，但是，批准预售和预售登记面积比例逐步下降。3、市场活跃、存量房交易继续放大。2010年存量房交易___万平方米，同比增长___%。全市住宅空置面积再降____%，为____万平方米，占全年交易量的____%。4、平均房价稳中有升。B市住宅商品房从2008年、2009年的低迷中走出，2010年实现量价齐升，在2010年4月成交量达到_

7、__万平方米，创出2007年___月以来的最高。5、房地产投资连续10年快速增长，经济地位显著。B市房地产投资从2000年起进人上升通道，2004年住宅增速达___%，2007年达到___%，2008、2009年有所回落，2010年达到___%，对经济贡献越来越大，2010年，房地产对GDP贡献率达___%。(四)房地产前景分析房地产业已成为B市经济的第三大支柱产业，其对GDP的贡献度由1999年的___%上升为2010年的___%。这是B市政府自1998年以来将房地产作为拉动内需的主要措施，运用财政补贴、吸引多方资金、营

8、造“国际大都市”精心培育的结果。但是自2007年以来，房地产出现了过热增长的状况，国家出台了一系列的调控措施，使得2008年一度出现低谷。2010年年初，这两年积蓄的需求在一定程度上快速释放，出现了房价增长过快的状况，使得国家、省市均出台了一系列严厉的调控措施，房地产市场迅速降。特别是B市处于房价增长过