住宅小区项目投资建议书.docx

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1、XX住宅小区项目可行性研究报告-0一一年十二月目录结论及建议4I主要技术经济指标5II结论5III存在的问题及建议6第一章项目介绍71・1项目背景及地块现状71」」项目背景71.1.2地块现状71.2项目地块综合开发环境与必要性8121交通条件81.2.2项目建设的必要性8第二章国内房地产宏观环境分析92.1全国经济形势92.22011年房地产业的发展92.2.12011年，房屋销售形势9222住宅楼的价格102.3影响房地产业的宏观调控政策10第三章唐山市房地产发展分析133」唐山经济发展状况133.2唐山房地产概况14321土地市场成交情况143.2.2地块总价排行榜

2、163.3唐山房地产市场183.3.1当前住宅市场的供应情况183.3.2当前住宅市场的成交及价格情况183.3.3当前住宅细分市场的供需特点19第四章韩城镇概况及房地产市场状况分析214」韩城镇概况214.2城镇发展战略214.3韩城镇房地产市场特征分析：23第五章市场调杏结果分析235」项目的市场情况分析235.1.1项H的SWOT分析235.1.2项目对策分析245.2市场分析结论与开发建议255.3项目定位265.3.1客户定位265.3.2形彖定位265.3.3功能定位27第六章项目建设条件276」开发建设的用地情况276.2项H建设的市政配套条件27第七章项目

3、进度安排287」项目进度安排的依据287.2项目实施的进度安排28第八章项目投资估算29&1项目总投资估算的依据298.2项目总投资估算的原则298.3项目的总投资估算298.4资金筹措方案33第九章项目财务评价339」财务评价基础数据的测算339.1.1基准收益率的确定339.1.2项目计算期的确定349.1.3项目价格的确定349.1.4项目销售税金及附加的确定349.1.5利润总额及所得税349.2盈利能力分析349.2.1损益表与静态盈利能力分析349.2.2现金流量表（全部投资）与动态盈利能力359.2.3现金流量表（白有资金）与动态盈利能力359.3清偿能力分

4、析369.4评价结论36第十章不确定分析3610」盈亏平衡分析3710.2敏感性分析37附表1总投资估算表（单位：万元）40附表2资金筹措与使用计划表（单位：万元）40附表3销售收入与营销税金及附加估算表41附表4现金流量表（全部投资）（单位：力-元）42附表5现金流量表（自有资金）（单位：万元）43附表6损益表（单位：力元）44附表7资金来源与运用表（单位：力元）45附表8借款还本付息计算表（单位：万元）46结论及建议I主要技术经济指标表1技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积m220,936.72规划总建筑面积m265,913.472.1其屮：住宅建筑面积m247,

5、652.32.2其屮：卜2层商铺建筑面积m27419.12.3其屮：地下停车场建筑面积m2108423建筑密度%24.44容积率%2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资冋收期年0.8310动态投资回收期年0.88II结论通过前面对木项目进行的SWOT分析可知，项1=1的优势和机会相对较多，木项目唐山房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。表2评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资年内部收益率19%〉13%是财务净现值3101万元〉0

6、是投资回收期2.4年<2.75年是借款偿还期1.5且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看岀，木项目的盈利水平比行业的平均投资冋报水平略高，且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。但是，要承认的是该项目也有一定的开发风险。所以在开发过程屮，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发进度和开发节奏，慎重考虑并制定销伟价格及促销方式，通过项目的规模效丿'工节约成本，减少资金使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。m存在的问题及建议（1）唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，木项目所在地周边的竞争项目也较多，各个开发商纷纷争夺该区域消费者。鉴于此

7、种情况，建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设定为当地的屮高层收入的人群、唐山市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地区。（2）对于影响项目效益的敏感性因素一项目投资来说，建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成木，降低总投资。（3）建议开发商在开发过程屮重视经营方案的设计。对该项目来说，销售收入也是影响其盈利能力的重要敏感性因素。销儕收入的下降会对项