基于重力模型城市地价和经济发展相关性研究

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1、基于重力模型城市地价和经济发展相关性研究　　【摘要】在市场经济条件下，城市土地也是商品，且同其他任何商品一样也有价格，城市土地的价格就是城市地价。自改革开放以来，我国土地有偿使用制度的推行，城市土地市场逐步形成和发展起来。城市地价问题一度成为土地经济学，地理经济学等相关学科研究的重点问题。城市地价是一个受到多方面因素影响的，能够综合反应城市土地优劣和城市综合发展水平的指标，同时，也是反应一个地区经济发展状况的风向标。本文研究的范围为江苏省各县市自2008年第一季度至2010年第三季度的经济与地价的关系。【关键词】重力模型城市地价经济发展一、数据来源7西方学者对地价的研究主要集中在

2、两个方面：一是从地价内涵出发，通过对区位要素的综合分析来探讨地价的评估方法，或者对地价进行评估实例的研究；二是通过分析市场地价资料，解释地价空间分布规律及其与城市区位要素的关系，以完善空间地价理论，我国由于土地市场形成较晚，且不成熟，缺乏系统的地价资料，地价资料不易获得，有关地价的研究过去主要集中在地价影响因素、地价时序变化、地价政策和土地市场研究方面。本文主要针对影响地价的因素地区经济做以分析经济gdp数据和地价数据在地域空间的分布往往呈现相对集中的特点。由于江苏省发展极其不平衡，所以将其分为苏南，苏中，苏北三个部分进行研究。经济gdp数据来源于2007到2010年《江苏省年鉴

3、》，地价水平数据来自2007到2010《江苏省地价报告》。二、研究方法正是因为江苏省各个县发展不均衡性，才有了经济发展的县有“热点”、“温点”、“冷点”之分，同时由于政策地域等等复杂的原因，也使地价水平的县有热点”、“温点”、“冷点”之分。聚类分析指将物理或抽象对象的集合分组成为由类似的对象组成的多个类的分析过程。根据聚类分析，利用spass软件对研究区的地价和经济水平进行分别分类，分别分出“热点”、“温点”和“冷点区域”。7要素分布的重心是区域空间结构研究中的重要指标。因为要素的分布重心必然向该要素的高值区偏移，所以一个区域内某要素的重心位置能较好反映该要素的空间分布特征。对比

4、要素重心位置的时空变化规律，则能更有效地反映该要素在二维地域空间分布的偏离性和演化规律。重力模型是根据牛顿万有引力定律推导出来的数理模型，是指区域空间的某一点，在该点各个方向上的“力量”能够维持整体的均衡。重力模型的具体计算公式如下：N=■（1）N=■（2）式中：N、E分别为区域某要素空间重心的纵坐标、横坐标；Ni、Ei分别为区域中第i个元素的纵坐标、横坐标；Qi为第i个元素的要素值。仅将重力模型用于地价和经济水平的发展关系的研究主要基于以下两点考虑：一是各个县对于经济发展水平的gdp数据和地价水平的地价数据统计比较精确完善，使之有一定可比的基础，有连续性和动态性；二是省内经济发

5、展多表现出明显的空间集聚性，经济主导区域的周边地区往往成为第二核心市场，距离衰减规律有很大作用，重力模型的精度在衡量省内经济地域时空分布规律时会受到干扰。本文根据经济重心值得地理坐标是否与地理重心指标吻合，得出结论。三、数据分析由于在江苏地区，苏南苏北之间存在着较大的经济差异，所以我们主要分为三类，以大概区域地理位置划分，苏北中包括：7根据表1苏北地价三个区域的重心和GDP三个区域的重心来看，从2008年第一季度到2010年第三季度，热点区域与温点区域的走势基本吻合，冷点区域在2010年第一季度至第三季度稍有差异，但整体r值全部在0.8以上，属于高度相关。根据地价热点区域的经纬度

6、和经济热点经纬度走势来看，其重心基本处于波动状态，在2010年底基本是往东往南部发展方向偏移，其原因如下：（1）热点区域，也就即徐州，有向东向南部发展的趋势，原因有三：城东板块的商业繁荣特征优于西区，大量的企业选择在东部方向附近拿地。况且往东南发展有大量廉价的土地，方便其发展徐州将成为东陇海地区城市群核心区。作为城市集群的核心区，徐州市区面临着前所未有的机遇。这样看来，在徐州投资房地产，盈利的空间很大。过去讲徐州都市圈，讲淮海经济区，现在我们研究认为，应该把徐州放到一个更高的层面上来，那就是在国家战略规划中，徐州在东陇海城市群的核心城市的定位。高铁附近是未来新城市核心区的商业区，

7、将来徐州城市的商业路，除了淮海路、和平路的发展前景是最大的。所以，较多的房地产开发商愿意将眼光放在东部高铁附近。7（2）在冷点区域中，以连云港为首的包括赣榆，灌云以及徐州周边地区，在政府宏观调控的作用下，GDP与地价的地理坐标统一向东部发展，由于连云港东部临海，政府为了打造东部临海城市的崛起，所以从08年起，大量财政投资在东部，带动了临海城市的发展。（3）温点区域的经纬度波动较大，在2009年前期有向徐州重工业基地发展的趋势，在2010年后，由于煤炭资源的减少以及国家政策的调控，