城市地价和房价关系研究

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1、城市地价和房价关系分析分析框架城市地价和房价内涵的界定城市地价和房价关系的经济学分析城市地价和房价因果关系分析城市地价和房价相关性分析结论与思考一．城市地价内涵界定１．城市地价理论文献综评马克思主义地价理论现代土地价格理论马克思主义地价理论劳动价值论马克思主义地价理论理论来源理论基础核心观点土地价格是地租的资本化既土地价格=地租/土地还原利率古典政治经济学地租理论自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格土地价格的实质是地租的资本化土地租金是出租土地的资本化收入现代土地价格理论学派现代地价理论的核心：土地价格由土地收益和资产市场共同决定．１）土地收益理论２）土地供求

2、理论（１）土地收益理论出发点：土地收益在资本市场上如何决定土地价格代表人物：弗·冯·维塞（F.V.Wieser），伊利（Ｒ.Ｔ.Ｅly)（１）土地收益理论公式表示如下：进一步推导出：式中：PVR（n-1）——到n-1年后的利用收益现值和；——n年后的预期地价q——地价R——土地的利用收益i——利息率（土地以外的资产收益率）Vqe——心理预期地价上升额（１）土地收益理论在不考虑税收的前提下，资产市场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资产的收益率。考虑到现实生活中，n年后的预期和n年后的现实地价一般是不一致的，此地价公式比古典地价公式更有现实意义．（２）土地供求理论出发点：土地市场的供求关

3、系决定土地价格代表人物：阿尔弗雷德·马歇尔（AlfredMarshall），保罗•萨缪尔森(PaulA.Samuelson)，哥德伯戈和钦洛依阿尔弗雷德·马歇尔边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应—成本模型分析地租地价，认为供给与需求同时对价格发生作用，完善的市场机制使价值、价格与成本达到均衡，构建了市场均衡价格理论保罗•萨缪尔森(PaulA.Samuelson)土地的自然供给是无弹性的，而土地的需求是一种引致需求，土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定。由于土地供给无弹性，因此，土地价格主要由土地需求决定。哥德伯戈和钦洛依存量土地市场和增量土地市场之间价格比例的投资理论一．城市地

4、价内涵界定城市土地价格的本质内涵是一种产权价格，在正常市场条件下城市土地所有者转移土地地租的资本化价值。2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。我国地价体系构成二．我国城市房价内涵界定城市房价影响因素１）供求关系对房地产价格的影响①房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况；③本类房地产供求状况，即结构性供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。二．我国城市房价内涵界定２）社会经济因素对房地产价格的影响（政治安定状况，社会治安状况，城市化水平）３）物理因素对房地产价格的影响（房地产位置、地

5、质、地势、光照、通风状况，建筑物外观，以及建筑物的施工质量、设备配置状况、内部格局、结构和朝向）４）行政法规因素对房地产价格的影响（土地制度和住房制度，房地产价格政策，城市规划，住宅政策，房地产税制状况）城市房价的构成商品房销售价格构成成本法公式分析房屋租赁价格的构成收益还原法　　租赁净收益的折现值（折旧费＋管理费＋维修费＋利息＋保险费＋地租＋税金＋利润）我国房价体系构成三．城市地价和房价关系经济学分析供给需求规律地价对房价的影响（主要通过供给曲线的平移实现）房价对地价的影响（主要通过需求曲线的平移实现）（１）供给需求规律开征土地增值税对房地产开发商的影响（２）四象限理论模型三．城市地价和

6、房价因果关系分析国外学者的研究：１）从引致需求的角度－土地作为住房的生产要素特点：建立在传统经济学瓦尔拉均衡的基础上Ｓmith(1976)将土地作为住房的生产要素分析了城市住房的供给，探讨了地价和房价之间的比例关系．O.Sullivan(2000)运用引致需求分析框架，高房价是高地价的结果而不是原因．２）空间经济学的角度Alonso(1964)和Ｍuth(1969)通过构建空间竞价函数，认为高地价是由高房价引起．－－只考虑了需求者之间的竞争没考虑供给者的行为．３）采用经济计量分析工具Davies(1977)通过回归分析，认为地价不仅与房价相关，而且与土地利润率和贷款高度有关．Ｒaymond

7、(1998)应用Granger因果关系对香港房价和地价进行了实证检验，结果显示房价和地价不存在因果关系．Ｇlaeser,Gyourko和Hilber(2002)通过回归分析，认为地价与地区经济发展，人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系．三．城市地价和房价因果关系分析国内学者的研究：况大伟（2004）通过构建一个环形城市的空间竞争模型，证明了空间垄断是房价居高不下的根本原因．马思新等(2003)分析了房价和地价时间序列