2003年以来我国房地产宏观调控政策失效原因和对策研究

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1、2003年以来我国房地产宏观调控政策失效原因和对策研究　　摘要：自2003年起我国房价涨势逐渐明显，所以本文就2003-2013年这十年间我国房地产市场的宏观调控进行了全面梳理和探究，分析了房价久调不降的原因并给出对策建议。展望中国房地产市场的未来，房地产宏观调控长效机制的探寻与建立乃是房地产市场建设的重中之重。关键词：房地产市场；宏观调控政策；失效；建议自2003年以来，我国房地产业出现了投资过大，房价持续上涨过快的现象，这对于国计民生皆不利，更不利于我国在本世纪全面建成小康社会目标的实现和伟大中国梦的复兴，为了稳定住房价格，防范市场风险和构建和谐社会，我国自2003年开始对房地产业进行宏观

2、调控，但这却使我国宏观调控陷入了“且调且涨，越调越长”循环的怪圈。本文对2003—2013年我国房地产市场的宏观调控进行了全面梳理，揭示其本质特征和存在问题，并提出相应对策建议。一、2003年以来我国房地产市场宏观调控历程在2003年至2013年这十年的时间里，我国房地产市场迅速、蓬勃发展，与此同时相伴随的是宏观调控政策的不断出台。下面笔者就这十年来调控政策的手段与方向，将我国房地产宏观调控划分成以下四个阶段。14第一阶段：初始调控期（2002年至2004年底）。2003年之前，我国商品住房价格基本稳定。2004年这一时期出台的政策约有6项，主要是收紧银根和地根，从供给上控制投资和土地供应。这

3、就恶化了房地产市场的供求关系，导致2004年住房价格大幅攀升，使得商品住房销售价格增幅达18.7%。这一时期房价上升速度加快的诱因是政府在土地供应和资金流入方面的控制导致的商品住房市场出现了供不应求的局面。14第二阶段：加码调控期（2005年至2008上半年）。房价上涨过快仅2005年就出台了包括“新国八条”在内的6项涉及购房者，房产税方面的政策，对稳定房价起到了一定的积极作用，房价增幅回落到12.6%。2006年出台了11项政策，继续对房地产市场保持高压态势，调控从指导意见转向可操作性，房价增幅回落到6.2%。2007年出台8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产。尽管如此，房价回落的态势未

4、能在2007年延续，住房价格反而快速上涨了16.9%。在2008年16项政策的调控之下，房价小幅下降。但金融危机的爆发使政策由“压”转变为“保”。纵观2005—2008年出台的多达41项之多的房地产政策，可见宏观调控政策效果并不理想，房价飙升的高烧不退。这一时期的住房供求比也由2002年的1.2减少到2006年的0.8，可见市场已经处于供不应求之态。直到爆发的美国次贷危机，才使得中国房地产业整体降温，房价下跌。第三阶段：逆向调控期（2008年底至2010年初）。由美国次贷危机所引发的金融海啸对我国经济的影响开始逐步显现。2008年8月，全国大中型城市房屋价格指数首次出现负增长，2008年1月至

5、11月，商品房销售面积同比下降了18.3%，其中商品住宅销售面积更是下降了18.8%。为应对此次全球性金融危机对中国经济的冲击，政府出台一系列救市政策。此举措包括从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，出台利率打折等购房刺激政策。连续数年的宏观调控努力在即将取得效果之时戛然而止，房地产又迎来一次暴涨。2009年住房价格涨幅高达24.7%，涨幅居历年之最。宏观调控致力要实现的稳定住房价格的目标显然没有达到。14第四调控期：“双限”调控期（2010年初至今）。2010年，全国房价平均涨幅已达到39.14%，“遏制房价过快上涨”、“促进房价合理回归”已成为此时突出的调控目标。2010年元旦刚过，政府

6、就制定了“国十一条”，以达到遏制高房价的目的。但“地王”的频出，使得政府不得不出台以限购，限贷为核心的“新国十条”。这才使得房地产市场高温得以迫降。2012年的房地产市场由冷转热，下半年多地房价又呈上升态势，但土地交易市场冷清。2013年春节前后，各地的商品房销售市场与房价开始全面回暖。这不仅使得2012年房地产调控中本就尴尬争议的“限购令”更加招来“诟病”。无奈之下，于2013年初”新国五条”被迫出台。但“国五条”新政在出台后全面遇冷，其不仅在地方层面上被普遍消极对待，而且成为调控主基调的房价控制目标，对市场的影响也只局限于短期。2013年上半年，我国房地产行业投资环境全面回暖，城市住宅市场

7、成交量持续回升，重点城市房价普涨，土地市场量价齐升。据中国报告大厅数据中心显示：国庆黄金周期间监测到北京、上海、广州楼市量价纷纷上扬，房价同比涨幅分别为58.3%、74%、7.8%，全线城市成交价同比平均上涨超过23%。由此可见，房地产市场的宏观调控政策未能达到预期理想的“价格基本稳定”的目标。二、房地产市场宏观调控失效的原因分析141、市场需求。刚性需求旺盛。改革开放以来，在现代化建设的推动下我