我国房地产宏观调控的难点问题和对策研究

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1、我国房地产宏观调控的难点问题和对策研究余凯•2013-01-1410:45:10来源：《中国房地产业》2012年第11、12期近几年，中国对房地产实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观。本文认为当前制约国房地产宏观调控的瓶颈问题的有：房地产调控冃标问题、土地财政问题、货币的超量供应问题、我国金融体系的安全的问题、贫富差悬殊问题、房地产市场的区域垄断性等问题，并由此提出了对策和建议，包括确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控冃标、实现地方政府与中央政府的博弈由非合作博弈转变为合作博弈、用金融办法来压缩房地产信贷规模、利用新税收调控房地产市场，抑制房地产市场的投资需

2、求、加快金融体制改革、破解房地产市场的区域垄断性、建立房地产统计、预警与评价系统等。从2003年开始，我国几乎每年都会出台房地产宏观调控的政策，有时政策出台后房价暂时下跌了，有时政策出台后房价依旧疯涨，于是政府出台更严厉的调控政策直到房价下跌为止，但每次调控都是治标不治本，房价短时间内下跌后迎来的是更疯狂的上涨。曲此市场对调控政策越来越麻木，房价陷入了越调越涨,越涨越调的怪圈屮。房价问题已从一个经济问题，正逐步演化为社会问题和政治问题。如何建立房地产的调控的长效机制匕成为我们亟待解决的一个重大课题。一、制约我国房地产宏观调控的瓶颈问题1、房地产调控目标问题。我国政

3、府对房地产的调控目标有二重：一是经济增长和经济效率H标，二是社会公平和稳定H标。这二重H标本身是有冲突的。由于房地产业与GDP的强关联性。近些年来，我国政府往往注重前者，而忽视后者，其结果必然导致房地产市场的持续升温和房价的不断走高。2、土地财政问题。我国现行的土地批租制度使卖地成为地方财政收入的主要来源。不少地方土地财政占了地方财政的30%以上，有的甚至达50%以上。因此，地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。曲此也必然导致地方政府在执行屮央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”，使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的

4、支持和配合而成为“空调”。从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权,财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革我国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。3、货币的超量供应问题。据央行网站显示，从1999年至2009年，广义货币供应量十年间共增加了49万亿人民币，增幅超过5倍。其间，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎乂佐证了货币学派的代袭人物邛里徳曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”。4、房地产发展与我国金融体系的安全的问题。我国房地产开发和个人购房主要依赖于向银行贷款，

5、以上海为例，截至2008年底上海屮资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加1023亿元，占各项货款新增额比例高达76%,其屮个人住房货款累计增加728亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达42%。银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的山场风险和信用风险。再加上前儿年房价持续上升，各商业银行贷款中存在诸多的不规范行为，进一步累积了金融风险。由于我国房地产市场中存在着大量的噪声交易者，在正反馈机制交易机制和羊群效应的作用下，具有“口我实现”的功能，在当前房价己很高的情况下，一旦心理预期改变，很有可能引发价格人跌，造成房地产市场波动风险高度向

6、银行体系传递。因而，即使仅从金融安全上看，我国政府在房价调控冃标上“恐高”，但更“恐低”。5、我国贫富差悬殊问题。2003年我国的基尼系数为0.39,离国际上0.4的警戒线仅一步Z遥。到了2010年，我国的基尼系数已达0.46o中国目前占总人口20%的最贫困人口占收入或消费的份额只有4.7%,而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50Zo富人可以一次性付款买好儿套房，而穷人儿辈子的收入也买不起一套房子。在此大前提下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扌II。比如提高首付比例和房贷利率，富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和

7、利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。价格由供求关系决定，只更房子供小于求的矛盾不解决,征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，等于政府直接向买方征税To6、房地产市场的区域垄断性。一般来说消费者具有对某一区域选购房地产的倾向性，而在这个区域内开发瀚的数量并不会太多，再加上房地产产品的特异性（要找到在地段、朝向、层次、景观等完全一样的产品是不可能的），因此房地产由场是区域垄断性市场。房地产区域寡头垄断企业形成了垄断价格，使房地产价格呈现非正常刚性

8、和价格居高