宏观调控下的我国房地产融资问题的研究

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1、房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，对产业发展至关重要，也为其发展提供了重要的资金保障。然而国家近年来出台了一系列政策并加大了对房地产业的宏观调控。这表明房地产企业通过银行贷款的融资方式已成过去，加上中国房地产金融体系尚未完善，融资渠道狭窄导致企业融资难，在一定程度上限制了其发展。本文分析了当前我国房地产业的融资渠道及其结构，并提出了现阶段房地产融资中存在的问题，提出较为合理的房地产融资建议，促进房地产业健康持续的发展。一、房地产融资概述(一)融资的含义融资即资金融通。从广义上讲是指资金由资

2、金提供者向需求者的运动过程。这个过程包括资金的融入和融出两个过程，即资金的供给者融出和资金的需求者融入，就是说融资是资金双向互动的过程。从狭义上讲，融资就是资金的融入，也就是通常所说的资金来源，即具体的经济单位从自身经济活动现状及资金的运用情况出发，根据为了发展需要，经过科学的预测和决策，通过一定的渠道采用的一定的方式，利用内部积累或外部资金供给者筹集资金以保证经济活动对资金需要的一种行为。（二）房地产融资的基本概念房地产融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生

3、产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些票据、有价证券、立即出售的楼宇，以及在近期内可以回收的各种应收帐款，近期可以出售的各种物业的付款等。公司未来向消费者预收购房定金包括购房款也是内部融资的一种手段。外部融资又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获取资金，解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获取资金，主要用于长期性投资，包括股票融资、债券融资、房地产信托计划、房地产证

4、券化和房地产投资基金等多种融资方式。（三）我国房地产企业的融资方式1.企业自有资金融资10企业自有资金是指企业在设立时各出资方投入的资金、经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金以及资本公积金。企业自有资金融资的优势在于这些资金由企业自由支配，受外界的制约和影响较小；融资成本较低，不存在融资费用；但其劣势在于自有资金受企业自身积累能力限制，融资规模通常较小。2.预收帐款预收帐款是指房地产开发企业按照合同规定预先收取购房者的定金或购房款以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设

5、资金。预收帐款融资的优势在于成本低；另外，房地产开发应付帐款的多少往往取决于企业自身的谈判能力。例如企业与供应商、施工单位进行谈判时可以要求工程达到什么阶段按比例支付多少款项，这样房地产企业就可以避免一次性付出全部款项，从而获得了对剩余资金暂时的使用权。其劣势在于受市场影响大，当房地产市场低迷时，预收帐款将减少，企业无法保证获得持续稳定的资金。3.银行贷款融资房地产开发的银行贷款是指银行向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。经过房地产业的不断发展，银行贷款方式已经非常成熟，国内的各家银行

6、都在大力地开展这种业务。银行贷款融资的优势在于：①银行系统具备成熟的开发贷款体系，各种调查和审查手续相对固定，融资程序简单，融资速度较快；②银行贷款的成本主要是利息支出，相对上市融资和债券融资来说，节省了大笔的发行费用。因此通过银行贷款融资是一种成本较低的外源性融资渠道；③银行贷款具有财务杠杆作用，贷款利息在税前支付，因此具有抵税作用。其劣势在于：①受国家宏观调控政策影响较大；②对开发商信用和实力有较高要求；③开发贷款的期限较短，多为1至3年，而且一般要以不动产作为抵押。4.上市融资上市融资也即股票融

7、资，是股份制房地产企业通过股票市场获得资金的一种方式。随着资本市场的日益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道。上市融资的优势在于：①10形成稳定而长期占用的资本，有利于增强公司的实力，为债务融资提供基础；②资金使用风险较小，股本不存在固定到期日，也不存在固定股利支付义务和支付风险；③通过上市融资所获得的资金数额较大。劣势在于：①上市融资对公司财务、法律、未来发展等方面的要求较高，融资的难度较大；②新股发行会稀释原有股权结构，从而直接影响或削弱原有股东对公司的控制权；③上市融资所需成

8、本较高。5.债券融资债券融资是指房地产企业依照法定程序发行企业债券获得资金的一种融资渠道，在发行债券时约定在一定期限内还本付息。债券的持有人有权在到期日取得本金和利息，但无权参与企业的日常经营和管理。债券融资的优势在于：①债券融资具有财务杠杆作用，只要企业息税前利润高于债券利息率，负债率保持在一定水平，企业就可以通过发行债券获得财务杠杆带来的好处；②债权人无权参与企业日常的经营管理，因此债券融资不会稀释股东的控制权；③企业所需支付的债券利息可以作为费用在