1997年以来我国房地产宏观调控政策体系回顾

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1、1997年以来我国房地产宏观调控政策体系回顾2011-12-14摘要：房地产作为第三产业的一个细分产业，在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业发展具有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。因此，在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业开始；但当经济发展到一定程度出现过热时，国家调控经济的政策也从

2、房地产业入手。回顾1997年以来我国政府对房地产行业的宏观调控脉络，大致可以分为扩张紧缩促进发展重回遏制几个阶段。一、扩张性政策阶段(1997-2002年)由于受亚洲金融危机的影响，从1997年开始，我国经济出现通货紧缩，总需求持续疲软，国家为了启动投资需求，首先从房地产业入手，采取了一系列的调控措施。首先，国务院决定，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。货币化分房推进了商品房交易的市场化进程，普通居民的潜在购房需求被释放出来。另外，为配合居民购房，政府又推出了一系列鼓励购房的配套措施：4月

3、份，屮国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁如了《个人住房贷款管理办法》。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9刀，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款授长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%,同时，对公积金贷款期限也作了相应调整。2002年2月21H开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下(含5年)由现行的4.

4、14%下调为3.6%,5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。可以看出，国家经济部门要把房地产业从单纯经济行业提升为国民经济的支柱产业。这些政策对房地产行业的恢复、升温、繁荣起到了巨大的促进作用。在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，从1998年开始，投向房地产业的资金一直以两位数的速度递增。如，2000年全国房地产投资完成额为4901.73亿元,较］999年增长19.5%,2001年投资又较上一年增长29.8%,2002年房地产投资增长接近30%,2003年则高达34.9%o房地产

5、业的快速增长对•国民经济的发展起到了很大的促进作用。从房地产对全国GDP增长的贡献率来看，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,2003年是2.5个百分点，2004年达到3个百分点。房地产业是拉动国民经济增长最大的一个行业，在房地产业的带动下，国民经济在经历了2001年的拐点以后，快速发展。表11998-2002年鼓励房地产行业发展的主要政策发布时间发布单位政策名称1998年4月7日中国人民银行《关于加人住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》银发[19981169号1998年10月19日国

6、务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998J23号）1999年7月中国人民银行《关于鼓励消费贷款的若干意见》1999年7月29

7、：

8、财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若T•税收政策的通知》财税[1999J210号2000年12月7

9、：

10、财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2001]125号文）2001年4月16日国家计委、财政部《关于全而整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号文）2001年4月19日财政部、国家税务总局《关于

11、对消化空置商品房有关税费政策的通知》（财税[2001]44号文）2001年6月1日建设部《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）2002年5月23日建设部、国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）2002年8月26日建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关丁•加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[20021217号）资料来源：国研网行业研究部收集整理二、紧缩性政策阶段（2003-2

12、008年上半年）随着房地产投资的快速增加，ti2002年卜.半年开始，部分地区已经出现了房地产过热倾向。房地产投资过热的出现，也导致钢铁、水泥等中间产品的价格上涨和投资快速增长。房地产开发过热，积累了人量的金融风险和市场风险。由于房地产业对金融的依赖度太大，导致金融机构对单一产业发展的贷款过于集中，金融风险凸现；另外