房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题（1）.doc

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1、房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题（1）　　1．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。　　A．43.2%　　B．50%　　C．56.8%　　D．70%　　答案C　　2．在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元

2、，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元/㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清：丁成交价格4760元/㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清32．36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（　）。　　A．甲乙丙丁　　B．乙丁甲丙　　C．乙丙甲丁　　D．丙乙丁甲　　答案C　　3．建筑物的重新构建价格是（　）的价格。　　A．扣除折旧后　　B．估价时点时　　C．客观　　D．建筑物全新状态下　　答案BCD　　4．对于一宗房地产的价格，通常由（　）所构成。　　A．土地取得成本　　B．开发成本　　C．销售税费，投资利息　

3、　D．管理费用　　答案ABCD　　5．某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　）万元。　　A．536　　B．549　　C．557　　D．816　　答案B　　6．下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（　）。　　①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比

4、准价格　　A．①②③④⑤⑥⑦　　B．②①③⑤④⑥⑦　　C．①③②④⑥⑤⑦　　D．②①⑧④⑤⑥⑦　　答案B　　7．应用路线价法的前提条件是（　）。　　A．土地形状较规则　　B．街道较规整　　C．地势较平坦　　D．临街各宗土地的排列较整齐　　答案BD　　8．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（　）预测房地产的未来价格。　　A．数学曲线拟合法　　B．平均增减量法　　C．平均发展速度法　　D．移动平均法　　答案BC　　9．下面属于构筑物的是（　）。　　A．烟囱　　B．水塔　　C．水井　　D．屋顶　　答案ABC

5、　　10．在估价中要特别注意下列（　）之间的内在联系。　　A．估价方法　　B．估价目的　　C．估价时点　　D．估价对象状况　　答案BCD　　11．某宗房地产2000年月5日的价格为900美元/㎡，汇率为美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其2000年0月5日的价格为（　）元人民币/㎡.2000年0月5日的汇率假定为美元=8.29元人民币　　A．7665　　B．7262　　C．7637　　D．742　　答案C　　12．某宗房地产土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆

6、迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（　）元。　　A．62500　　B．62000　　C．6000　　D．6500　　答案A　　13．对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=[（增加后的容积率-原容积率）/（　）]×原容积率下的土地单价。　　A．建筑面积　　B．原容积率　　C．土地总面积　　D．增加后的容积率　　答案B　　14．某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造，推准的规划容积率为5．0，楼面地价

7、为500元/㎡，则理论上应补交地价（　）万元。　　A．250　　B．750　　C．2050　　D．250　　答案B　　15．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡.现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡.若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（　）万元。　　A．6.9　　B．6.42　　C．7.20　　D．9.58　　答案A　　16．应用现金流量法进行测算时，要注意做到（　）。　　A．尽可能准确估计开发经营期长短　　B．尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间　　

8、C．各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确　　D．各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确　　答案ABC　　17．某块土