购物中心如何进行有效的租户经营引导.docx

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1、租户管理购物中心租户管理的内容涵盖面大而细，万达总结出5大租户管理要点。此外，租户形象管理、装修管理、物业管理也是与租户息息相关的管理重点。1、万达营运期5大租户管理要点详解万达营运期内对租户的管理包括五大方面，分别是：环境管理、经营管理、服务管理、租赁管理、多种经营管理。1）环境管理的管控重点：公共环境管理（室外公共环境、室内公共环境）、租户环境管理（租户经营环境和营销宣传管理）、经营秩序管理（租户营业员管理、租户进退场管理、租户装修管理、围挡管理、租户资质的管理）2）经营管理的工作内容包括：开店、闭店、巡场路线、巡场要求。3）服务管理的管控重点：客户服务管理、租户经营辅导、商

2、户服务监督、客户满意度调查。4）租赁管理：租金收缴筹备期租金管理、租金收缴营运期租金管理、租赁决策文件到期管理。5）多种经营管理：多种经营点位规划及预算、招商管理。2、租户装修管理租户装修流程简图租户装修管理分三大块：1）商户进场及退场装修流程：通知商户办理进场、商户装修申请、交付装修押金及管理费用、商户装修设计图纸报审、场地交付、商户图纸消防备案、办理装修许可证、围挡申请及安装、装修管理、消防报验、竣工验收、退装修保证金。2）商户进场装修具体要求：装修设计要求、商户装修设计规范、零售商铺规范、中岛商铺装修规范。3）商铺装修各项要求及流程。3、租户形象管理（凯德商用）目标/目的：

3、提升整个商场的购物环境和形象，以更优质的商业氛围吸引更多的顾客，借以提升租户的经营效益。形象管理内容包括：店面、店面橱窗陈列、店面标识、卷帘-防盗门、照明、地面装饰、吊顶、墙面、内部装饰、海报、厨房、装修围档。4、租户物业管理在SHOPPINGMALL招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其他专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。SHOPPINGMALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中，要围绕着“SHOPPINGMALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与

4、增值、经营行为（主要指：租赁行为）顺利开展”的最根本目的。5、租户考核制度为进一步提高购物中心经营商户的市场竞争意识，全面提升商户的经营管理水平和服务质量，周密而客观的租户考核制度比不可少。绩效考核的具体内容包括：安全防火防盗方面、店堂环境管理、经营诚信服务方面、遵章守纪方面。文中还详细介绍了考评办法，处罚标准，奖励办法，评分淘汰处理标准，以及违规处理（罚款标准、扣分标准等）。租户经营辅导1、购物中心商户经营不佳原因分析与对策商户经营状况不佳，基本有以下原因：客流量不足，路过不进店，进店不消费，顾客不回头。客流量不足（如下图分析）路过不进店问题出在哪里呢？1）店面设计阻碍视线。店

5、面屏蔽不能直视店内。2）灯光昏暗没有兴趣。灯光不足，昏暗，不能产生兴趣和购物欲望。3）陈列有问题。颜色、款式杂乱无章，店内动线设计有问题。进店不消费影响销售的4大因素：员工形象，货品库存，销售技巧，售后服务。顾客不回头（解决措施，如下图）2、万达如何做租户员工培训？要保证购物中心整体的良好形象，提升基层员工的服务质量和专业素质，租户员工的整体培训非常重要。具体包括：1）营业员守则，包括仪容仪表，日常营业行为规范，售货服务要求，店面纪律，营业员出入证管理要求。2）经营管理，包括商铺管理，商品管理，道具、模特、店招、美陈、POP管理，日常进退场时间管理等。3）消费安全管理。4）公共服

6、务指南，包括营业时间，照明时间，电梯使用时间，空调开放时间，服务台职责，卫生间，停车服务，紧急电话等。5）违规处理。6）营业员基本礼仪规范。3、如何做好租户经营分析与经营辅导？经营分析能帮助我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础，经营辅导能提高我们的营运管理能力，有效帮助商户改善经营现状，从而实现广场的良好运作。万达对租户的经营分析与经营辅导主要从四大方面进行：1）运营期万达广场的市场调研；2）经营数据的采集与分析；3）经营分析与预警管理；4）有效的租户经营辅导经营分析经营分析包括四大层次：日经营分析，周经营分析，月经营分析，关键时期经营分析以日报为例，其

7、分析要点就包括：客流量、销售额、车流量的日发展趋势、环比增长率、与预警值比较、异常值分析。营分析的三个预警重要考核指标：销售坪效、租金坪效、租售比。上图：如何做好经营分析之日报、周报和月报哪些商户需要经营辅导？通过经营分析与日常管理发现经营情况不理想的商户，可归纳为：1）新品牌入驻后经营业绩不佳的；2）装修提档后经营业绩不稳的；3）一个时段内持续经营低迷的；4）经营管理不善的。　　上图：经营分析的基本思路经营辅导什么是经营辅导？指商业运营管理者通过书面方式（主要形式）对管理区域内