[精品]基于BOT框架的养老地产运营模式思考.doc

《[精品]基于BOT框架的养老地产运营模式思考.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、基于BOT框架的养老地产运营模式思考基于BOT框架的养老地产运营模式思考【摘耍】在我国进入人口老龄化社会的大背景下，探索一条适应我国国情的养老模式迫在眉睫。政策层面的养老服务体系建设规划提出居家养老将占90%,这为养老地产的发展提供了重大契机。本文从养老地产运营入手，借鉴台湾养老地产运营模式及经验，提出建立BOT运行框架，将政府、开发商、养老地产专业服务机构、保险机构等多个主体纳入到框架体系下，以期充分发挥各自优势，为养老事业发展贡献各自的力量。【关键词】养老地产BOT运营模式根据屮国国家统计局统计数据，截至2013年末，中国大陆总人口

2、为136072万人，60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%,比上年末提高0.6个百分点。65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%,比上年末提高0.3个百分点。事实上，按国际老龄化的评判标准一一60岁以上人口比例超过10%或65岁以上人口比例超过了7%,自2004年起，我国已成为人口老龄化国家。一、发展养老地产的必要性“未富先老”这四个字是我国目前状况的真实写照。党的“十八大”报告中强调“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。老龄化已成趋势，老龄化产业也面临着较大的机遇与挑战。我国目前的养老模式主要

3、有三种：居家养老、社区养老和机构养老。居家养老和社区养老即主耍依托家庭和社区，机构养老即俗称的养老院。从政策层面来看，国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划(2011—2015)》屮提出了90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社区养老、3%为机构养老。从政府拟定的对养老模式发展规划思路可以看出，要想实现90%的居家养老，就耍有更多的社会资本加入到有着适老化设计与配套的居住区的建设中来，因此，养老地产的发展具有重大的机遇和广阔的市场前景。从社会现实来看，对于大多数老年人来说，目前的养老方式主要停留在伴子养老、陪孙养老

4、的阶段，屮国人根深蒂固的“养儿防老”观念以及独有的亲子关系使老年人从情感角度接受不了机构养老的养老方式。但随着计划生育制度的实施，笫一代独生子女80后的父母在逐渐老去，一对夫妻要承担4个老人的养老义务，“421”型家庭结构模式的变迁使得传统居家养老压力增大。加上现代社会竟争的FI趋激烈，来自工作和生活的压力使得子女对父母无暇顾及，甚至由于老人和子女没有生活在同一城市而出现很多空巢老人。面对经济发展、人口老龄化的现状以及家庭模式的变迁，需要鼓励并吸引史多的社会资本参与到拥有着适老化设计的养老地产项目中来，推动养老产业的发展。二、目前养老地

5、产发展面临的问题1、利润低，融资难养老地产不同于…般的地产项目，由于所需要的配套设施多、专业化程度高，使养老地产项目具有投资高、回报低、成本回收时间长、利润低等基本特点。从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10〜15年，每年仅有8%〜10%的回报率。养老地产带有“保障”色彩，政府在解决养老问题过程中的角色不可缺失，但我国从拿地、建设到经营阶段，都缺乏具体政策的支持，也无制度可循。仅以拿地为例，我国现行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中尚未设置养老设施用地。现有养老地产项目用地性质多为住宅用地，

6、部分甚至为商业与服务业用地，土地成本高。这种状况必然导致开发建设企业面临巨大的资金压力，解决融资问题将是发展养老地产的关键。2、专业化服务欠缺一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：居住功能、服务功能、商业功能、医疗护理功能、牛:活休闲和文化娱乐功能，为老年人提供无障碍设计的居住空间以及锻炼、陶冶身心的公共空间，并提供周到细致的服务、24小时医疗保健的全面护理。由于老年人的时间充裕，对健康及生活品质要求高，养老地产不能走传统项目卖房子的开发套路,应更为重视项目的配套设施与服务。而目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的

7、能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老地产的服务化才是解决养老问题的核心，因此目前的养老地产不大可能依靠开发建设企业单打独斗，必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是离不开对健康产业链的依赖。三、台湾养老地产0T、B0T运营模式当前拥有巨大市场空间的养老产业却正遭遇融资难、用地难、运营难等诸多难题。而受制于政策环境、融资环境等影响，美国、FI本养老模式乂难以借鉴，于是越来越多的人将目光投向了台湾养老模式。被誉为台湾养老服务第一品牌的恒安照护集团近三年已接待大陆300多个团队、7000多人考察，包括•政府、保险公司、开发

8、商、银行、服务商等。台湾于1993年步入老龄化社会，目前台湾民间机构参与公共建设的主流模式是0T（运营一转让）和B0T（建设一运营一转让）。0T模式（operate-transfer,运营-移交）即由政府新