基于开放式合作框架下的养老地产项目运营模式研究——以 z 养老地产项目为例

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1、基于开放式合作框架下的养老地产项目运营模式研究——以Z养老地产项目为例----运营管理论文-->第1章绪论1.1选题研究背景1865年，法国首先进入了老龄化社会阶段，时至今日老龄化已是全球现象。科技的进步和医疗的改善使我国老年人的平均寿命不断延长，我国已步入了老龄化社会。社会节奏的不断加快，使得中国许多年轻人因学习或工作等原因不在父母身边，因此“空巢老人”逐年增多。城市化进程的进一步推进和人们生活质量的逐步提高，致使当前我国土地资源日益匮乏、城市交通高峰时期拥堵加剧、城市整体的医疗保障体系薄弱，种种这些向我国老年人养老提出了新挑战。一方面，老年人衣食住行、情感诉求难以满足，子女养老压力

2、大；另一方面，存在大量的建筑资源浪费，房地产供给侧改革势在必行，因此当前我国养老地产问题亟待解决。世界卫生组织定义，如果某个国家60岁以上（包括60岁）的老年人口数达到这个国家总人口数的10%，或者如果某个国家65岁以上（包括65岁）的老年人口数达到这个国家总人口数的15%，那么这个国家就是一个老龄化社会的国家。2014年，统计数据显示我国60岁（含）以上老年人口已到达2.12亿，占总人口比重15.5%，远超了10%，中国不仅是一个严重的老龄化国家，同时也是世界上老年人口最多的国家；随着我国第一代、第二代婴儿潮时人口相继进入老龄化，我国人口老龄化的进程将进一步加剧。联合国预测，我国老年

3、人人口数在未来相当长一段时间内都会保持较快的速度增长，2060年预计65岁及以上人口数将达到3.69亿的峰值，占到总人口数的28%。当前我国为老年人提供的产品每年不足1000亿元，而老年人实际需求远超这个数字，可达上万亿，因此在老年人市场上存在着供需不平衡，从而给企业带来了巨大商机。“养老”已成为目前政府和人民普遍关注的热点话题，而与之相关的老年人衣食住行管理、医护治疗服务，以及养老机构建设评鉴标准，甚至到从业人员数量能力配置和政府相关法律法规等等方方面面均有待进一步完善。如何解决养老方面供需不均衡及养老地产的健康稳固发展存在的问题，是我国当今需要面对的一个重大课题和未来一段时间内都存

4、在的巨大挑战。本文从开放式合作视角，研究探讨基于开放式合作框架下的养老地产项目运营模式，将为养老房地产开发提供一定的理论支持并提供一定的参考意见。.........................1.2选题研究意义养老地产项目的相关研究在中国学术界刚刚受到重视，在理论和实践上尚未形成适应中国的完整体系。养老地产的开发商也只是尝试着将房地产与养老产业结合，养老地产的属性决定着它离不开房地产项目本身，因此开发商的前瞻性挑战无疑给养老地产项目研究提供借鉴和新思路。中华人民共和国“十三五”规划草案中，也着重提到了老年人养老问题，是“供给侧”改革的重要目标，因此政府和开发商在未来我国养老地产项目

5、运营和管理中将起到至关重要的作用。随着中国经济的不断发展，人民生活水平的逐步提高，社会科技的不断进步，养老地产在中国的规模将不断扩大，产业链将不断深化。随着我国老龄化程度的逐步加剧，可以预见在未来我国与养老相关的产业都会发展兴盛，与老年人相关的衣食住行、医疗卫生等等行业伴随着养老产业的发展势必也会产生联动效应。除了传统的养老机构外，未来将会出现大量与养老产业合作的新产业，这些新旧产业的融合发展将更加为养老地产开发运营提供支撑与便利。因此养老产业也被视为下一个朝阳产业，工业、制造业、食品加工业、服务业等都将会随着人口老龄化的推进逐步升级转型，这些传统产业伴随养老产业发展的强大动力，一起进

6、入新的发展时期。养老房地产的开发与运营在这样大背景下，已然成为了学者们普遍关注的课题，同时也成为各种资本进入和聚集的新亮点。近几年来，国内大型的房地产商，如保利、万科等纷纷关注并尝试涉足养老地产业，这些房地产企业为了适应时代现状求转型，已将养老房地产作为未来重要的利润增长点。此外，也有国内外的非传统房地产开发企业开始涉足养老地产的开发，如有保险公司，基金公司等，有些企业已经成功推出自己的养老地产项目。但是当前养老地产行业在中国并不成熟，仍属于起步阶段，这些企业只是对于养老地产行业进行一定的有意义的摸索，如果项目成功则会以此为模版在未来养老地产开发运营管理中予以实现，如果失败则汲取经验教

7、训或是退出市场或是改善当前现状。但总而言之，对于养老地产行业这块儿“肥肉”未来的企业竞争只会更加激烈。当前我国养老地产行业存在的最大问题就是，地产商以发展养老地产为名打着发展中国养老事业的旗号实则在运作房地产开发建设，从而突破政策限制拿到较大量的土地，但是这些土地用于养老项目的则微不足道，更多的土地被用于了养老地产不相关的盈利项目，如豪华酒店、非养老住宅等。这些项目所说盈利，可是却与最开始的房地产建设目标背道而驰，而当前我国政府对这些方面的监管