企业策划项目管理及营销推广管理知识分析报告.ppt

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1、康利达未来路项目前期策划与营销推广报告2007.5.1目录序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议06年西区房地产市场发展强劲，房价上涨增幅较大。03年－05年该区域形成自发的高速发

2、展态势，06年亦保持着强劲势头，但整体市场形象一般。04年－05年在政府引导下高速发展，06年遭遇瓶颈，发展趋缓，但目前逐渐回温。南区市场东南区价格较高，西南区相对较低，该区域城中村改造较多，发展潜力巨大。北区市场西区市场郑东新区南区市场碧沙岗商圈二七商圈紫荆山商圈本案郑州房地产市场需求弹性很大，需求持续旺盛。郑州市场近年商品住宅销售量01-06年商品住宅销售量快速增长，年增长率最少也在14%以上，最高达42%。郑州市场近年商品住宅供应量郑州房地产市场－－供应量逐年增加，且有平稳增加趋势。2006年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集

3、中在3000—4000元/㎡，其次为2500-3000元/㎡。不同价位供求结构各面积段商品住宅销售比例由以上图表可以看出，商品住宅单价上涨的同时，市场需求套型面积有小型化的趋势。郑州房地产市场供求结论1.01年—04年，房地产市场供应量略大于销售量；但05年开始出现销售量大于供应量；2.05年后，销售量的增幅远远大于供给量的增幅；3.06年郑州房地产市场供不应求，出现卖方市场，且这一现象有延续趋势；4.目前单价集中在3000—4000元/㎡,受国六条和房价涨幅的影响，面积需求有小型化趋势。Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目

4、所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议航海路城东路未来大道未来大道石化路石化路107国道区域主要状况情境再现－－交通未来大道航海路未来大道与航海路均为市政重点道路，均较为宽阔，路面质量较好，交通十分便捷，过往车速也都较快，由于项目区域无过街天桥，道路对对街人流交汇有明显的阻碍作用，相比之下，未来大道车流量较少，而航海路车流量相当大，因此对路道两旁带来的噪声与环境污染也更为严重。世纪欢乐园航海公园已开发居住社区居住社区电动车

5、专业市场汽修专业市场都市村庄中石化油库物流仓库学校区域主要状况情境再现－－休闲场所航海公园世纪欢乐园航海公园地处航海路与未来路交叉口东南角，占地180亩，包括一个水上世界游乐场世纪欢乐园占地800亩，郑州最大、设备最齐全的游乐园区域主要状况情境再现－－学校贝斯特外语小学六十三中区域主要状况情境再现－－专业市场石化路汽修专业市场航海路电动车专业市场区域主要状况情境再现－－居住氛围感受都市村庄入住成熟小区区域主要状况情境再现－－居住氛围感受大型已入住商品楼盘建造中商品楼盘1.航海路本身的城市运输承载能力与未来大道的打通，使该区域交通、出行极为

6、便利，直接拉动了其区域价值的提升，商业、人流的汇集进一步丰富了生活的配套内容，生活氛围更为浓厚。区域属性总结2.航海公园、世纪欢乐园的存在，以得天独厚的优势提升了该区域的生活价值。3.整个区域的居住、生活档次呈现东高西低的现实状态，以未来大道为界，其东几乎全部为商品房形式出售的大小楼盘与社区，其西除少面积商品房和经济适用房外，存在大面积的都市村庄、物流仓库、工厂、油库以及学校，整体生活档次相对较低，生活氛围较为淡薄。4.未来路与航海路的车速过快，且噪音、尾气等污染较为严重，对该区域整体生活品质的进一步提升有阻碍作用。5.专业批发市场的存在

7、使该区人员稍为复杂，有一定的治安等负面影响。6.国家级油库的存在，将在一定程度上阻碍未来路以西区域的生活改善与提升。Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议商品房楼盘的数量、体量和用地规模的巨大差别，使该区域在生活品质与档次上形成了极为明显的东高西低的态势，以未来大道为界，两边差距明显。未来路两侧已售、在售商品房占地面积对比示意未来路以东地图示意中铁自建城市风铃丽景园青年首宅

8、凤凰苑美景天城富田太阳城宝景家园东郡自由派永丰心座汇美家园中鼎翡翠云鹤路云鹤路云鹤路车流、人流较少，植被茂密，安适幽静，是闹中取静之地未来路以东地图示意中铁自建城市风铃丽景园青年首宅凤凰苑美景