商业地产企业管控产品线专题研究报告.ppt

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1、中原市场研究部201303龙湖、万达、华润等商业地产企业管控、产品线专题研究商业地产标杆企业案例研究对标企业选择龙湖案例研究万达案例研究华润案例研究三大对标企业案例借鉴附件1：综合体分析及香港太古广场案例附件2：开发社区商业专题研究对标企业选择理由标杆就是某个领域里的领导者和先行者。找到标杆就等于找到了业务的示范，标杆的成功也就预示着业务的未来发展空间。标杆的做法可以借鉴和复制，这会极大地缩短业务发展的周期，加快缩小与标杆的差距。前车之鉴有利于降低业务开拓的成本，前人栽树后人纳凉，减少了业务受挫

2、的机会，提高效率。标杆管理的三个特性榜样的力量是无穷的业务的可复制性跟随、模仿≠超越为什么学习标杆怎么来选择标杆目的搜索甄别明确选择标杆要解决什么问题找到目标群分析确定谁是标杆目的甄别筛分收集标的——选对标杆做对事Step1Step2Step3Titleinhere行业对标Titleinhere管理特色Titleinhere业务对标1.行业领导者-行业的龙头-行业中最有潜力2.相同业务中做得最好的-财务指标优越-持续增长3.在管理活动中富有特色的-业内口碑-咨询公司推举——不拘一格选标杆最后确定

3、对标企业中化方兴欲进入商业地产市场标杆选取步聚行业领导者对标指标万达绿地龙湖中粮华润新鸿基企业特征民企、非上市国企、非上市民企、上市国企、上市公司央企、上市香港企业、上市企业业务范围商业地产文化产业万达酒店连锁百货住宅地产能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等多元化公司住宅、商业贸易、实业、金融、地产华润置地业务：住宅、商业地产地产开发、投资业务、酒店经营，物业管理，建造服务，金融服务和保险等企业业绩2012年商业收入过千亿，同比11年953亿稳中有升2012年房地产业务首破千亿，12年加大商业

4、综合体开发，目前自有商业超过350万平米，开发规模超过2000万平米2012年出租物业所得收益483373千元，同比增长20.2%到现在为止，已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城天津大悦城安定门大悦城成都大悦城等2012年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务，营业额达到港币18.84亿元，较上年同期增加33.2%，期内新增已运营投资物业总建筑面积186.88万平方米，扩容16.2%.2011年地产相关业务收入较上年大幅增长111.4%（包括物业销售、物业租赁、

5、酒店经营）组织架构商业由专门商管公司进行管理集团公司+城市事业部集团成立商业地产部专门负责集团公司+项目公司城市公司下设商业运营线管控模式高度集权化管控模式无成熟管控模式总部集权，垂直化管理，PMO体系集团直管6S+BSC管控模式新鸿基采用的是全产业链模式，从拿地，规划，设计，园艺，购料采购，机电设备提供，混凝土机械使用，建筑，工程监察，以及物业管理，维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联公司。经营模式订单地产模式只租不售租售并举择优持有，少量出售整体持有，只租不售租售并举利润结构：开发利润+

6、租金收入+资本增值租售并举产品系各城市万达广场商业三个项目品牌饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会三大产品线龙湖天街龙湖星悦荟龙湖MOCO商业即大悦城三大产品线万象城、欢乐颂、五彩城APM商业产品模式战略特征规模联动商业租房专业开发通过低价在二三线城市获巨幅土地，发展新城战略目前属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展区域聚焦，城市占比优于区域规模以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的战略布局持续的高毛利资源+商业模式驱动多元化业务风险规避战略企业对标指标组织及流程再造业务战略本企业标杆企

7、业业务、职能、战略结合局部和整体结合短期和长期结合企业文化与社会环境结合重点学习：业务模式、管理组织和产品线.确定标杆及向标杆学习在搜索6家企业中，我们最后确定3家龙湖案例研究Part1企业管理模式企业发展历程目录商业产品线代表性商业项目企业发展历程Part1.1龙湖地产概况龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块

8、。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。截至2010