国际花园项目可行性研究报告.ppt

《国际花园项目可行性研究报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、1、技术指标规划用地面积1.83万㎡，容积率4.12，地上建筑面积7.56万㎡，其中：住宅建筑面积6.04万㎡，网点建筑面积1.51万㎡，地下建筑面积1.8万㎡（约360个停车位）。2、销售计划项目销售期预计从2012年到2013年，共2年。3、主要经济指标项目启动资金约2.95亿元，由中铁九局沈阳房屋开发有限公司与合作方皓翔公司按双方约定的投资比例（6：4）共同投入，2012年通过项目销售回款能够满足项目开发建设的资金需求。项目净利润1.725亿元，全投资内部收益率55.61%大于行业基准要求，财务净现值npv12932.85万元大于0，项目投资回收期

2、1.42年，预计2012年11月收回成本，是典型的“短平快”项目。项目概况根据中铁九局房地产板块“十二五”规划的具体要求，结合沈阳房屋开发公司2011年必保完成一块住宅开发地块，在开发过程中解决部分职工住宅需求的目标，中铁九局集团沈阳房屋开发公司通过多渠道考察和调研，及时了解到了皓翔国际花园的地块信息，经与皓翔公司多次沟通，双方已就该项目达成合作意向。项目地处沈阳市沈河区万柳塘路44号，地块周边自然景观丰富，地理位置十分优越，交通便利，配套设施非常完备。项目位于中街、五爱、南塔三大商圈的核心位置，闹中取静，周边环境优美，交通十分畅达适宜居住。我们认为该地

3、块非常适合我局建设干部职工住宅，经大量的市场调研和分析，选定该项目作为解决职工住房问题的重点住宅地块，并及时组织相关人员进行市场调研，编制可行性研究报告。此次调研，我们引进了北京国利地产综合服务机构，结合沈阳地域经济特色及项目基础特质，充分借鉴国内及区域内优势项目进行充分论证，以期得到更加科学、客观、准确的市场判断。本可行性研究报告在北京国利机构的市场调研报告基础上进行相应调整和完善，并重新编制。前言报告主要提纲产品策略建议沈河区房地产发展研究区域市场供给量分析典型项目研究项目本体分析产品规划初步建议项目经济估算项目开发可行性研究结论一沈河区概况行政区划

4、调整区域特征房地产概况区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心；本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。本案规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地

5、铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高东陵房地产黄金板块汇聚住宅产品稀缺沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限；配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域

6、住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺；区域价格：写字楼、商铺、公寓；目标市场：企业办公、商业出租、白领居住；板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大市场部分总结纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；行政规划变更，房地产板块有效扩大，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；区域开发力

7、度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，非常适宜人居。研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发二区域房市场供求分析供应分析成交分析供求关系解析沈河区2010年度商品房供应量为152.85万平，建面套数为15203套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应，但二手房租售极其活跃。本年度商品房成交量78.84万平，成交套数7686套。商品住宅成交面积55.59万平，成交套数为6016套。政策影响下

8、的区域房地产市场成交依然火爆需求分析-需求主要以改善型置业、投资客、购买学区房为