花园商业项目可行性研究报告文件.ppt

《花园商业项目可行性研究报告文件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、石家庄保利花园商业项目可行性研究报告文件二零一二年八月第一章项目所处城市及行业背景分析目录CONTENTS第二章各物业类型的市场背景分析第三章项目经济效益评估项目城市站位石家庄市河北省长安区（石家庄东北部）项目属性解读地块经济技术指标总用地面积5.556公顷总建筑面积地上建筑面积商业部分3万㎡办公公寓22万㎡合计25万㎡地下建筑面积商业用途1万㎡车库和设备用房3.95万㎡合计653237容积率4.5综合体项目=办公公寓（22万㎡）+商业（3万㎡地上+1万㎡地下）第一章项目所处城市及行业背景分析城市定位

2、：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区一、城市背景属性分析——1、功能定位北京天津石家庄一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局“北跨、南优、西控、东延”的空间发展战略，形成“双核、双轴、双带”的大都市区空间结构空间发展原则是北跨、南优、西控、东延。北跨是城市发展战略的核心，以正定新区建设，同步实现城市结构与规模扩张。 南优即优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。西控即开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延即结合东部产业区和藁城市的发展，引导工业产业向东部集聚。两核带动指在旧城中心外，

3、通过新区中心实现城市功能结构的调整，中心城区保留商业、金融、办公等服务业，重点完善文化和开敞空间等建设。正定新区新建城市中心，重点发展商务办公、文化体育、会展等高端和新兴服务业。两轴拓展指构建南北向服务创新轴，呼应京津区联系方向；提升东西向滨河景观休闲轴。创新服务轴依托滹沱大道，依次串接中心城区、正定新区等区域性节点。依托滹沱河构建滨河景观休闲轴，串接西部太行山、正定古城和正定新区等区域，承载旅游、文化、休闲娱乐等功能双带即东部产业带和西部生态带。依托京港澳高速公路和107国道，构建东部产业发展带，统

4、筹都市区产业布局，引导产业有序集聚；严格控制产业和城市功能向西蔓延，构筑西部生态带二、区域背景属性分析——1、城市站位老城区向城市新区扩展的关键枢纽，原本处于边缘的长安区将作为连接主城与新城的必经板块，同时正定新区的建设也将与长安区形成良性互动，促进两区共同发展与繁荣都市发展区空间格局：一城三区三组团。即一个中心城，中心城内老城区、滨河新区、东部新区三个建设区，以及鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。城市发展战略：中心城区内的老城区和滨河新区主要发展商务、文化娱乐等第三产业；东部新区以及三个外围组团主要发展

5、第二产业。老城区布局：京珠高速公路以西为老区，突出省行政职能，完善传统服务职能，重点发展办公商务、商贸、流通等第三产业。二、区域背景属性分析——2、未来发展旧形象：城市边缘区、传统工业聚集区、环境品质较弱，长安区位于市区东北部，工厂最为集中区域，区域内建成生活区众多，房龄长，多为先前开发的厂企宿舍生活区，环境较差新形象：未来将建成石家庄的798艺术区，东北工业区未来重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业，同时充分利用工业展览，文化创意等功能，打造形成提升石家庄文化品位的类似北京

6、“798”艺术区的高档休闲、文化、创意产业高地东北工业区高新技术开发区西区建设南大街片中华南大街片区工业区的改革，传统工业区在东北工业区、中华南大街片区、建设南大街片区和高新技术产业开发区西区。未来，污染企业外迁，工业区整合后，除高新技术产业开发区西区重点发展高新技术产业外，其它三个工业区保留的工业用地将重点发展都市型工业。1、东北工业区：打造石市的“798”产业定位：打造石家庄市东北都市型工业园区，重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业。2、高新技术开发区西区： 重点发展技术

7、密集型产业产业定位：以高新技术产业为主，重点发展技术密集型产业，科技产品研发。3、建设南大街片区： 主打现代商业商务产业定位：现代商业商务区，重点发展现代服务、金融业、咨询业等。4、中华南大街片区： 主攻电子科技产品产业定位：以电子科技产品制造为主都市型产业。三、宏观经济背景属性分析——1、GDP商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产业的转移速度所决定的，就石家庄当前产业结构而言，以第二产业为主导，已形成医药为主导产业，带动纺织、物流等相关产业发展的多元化格局，通过聚集和辐射效应

8、，同时也吸引了大量为其提供服务的中小企业进入，也必将带动第三产业的发展。借势于石家庄产业结构的调整，有利于服务业的发展，商业地产作为服务性平台，也必将衍生大量需求2011年，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%，三次产业结构比例为10.1：49.8：40.1。2011年，在固定资产投资中，第一产业投资57.7亿元，第二产业投资1081.9亿元，第三产业投